法规更新: 维多利亚州新一轮商业租赁减免计划
法规更新：维多利亚州新一轮商业租赁减免计划
Commercial Tenancy Relief Scheme ACT 2021 & Commercial Tenancy Relief Scheme Regulations 2021
为应对新冠病毒对商业租客以及业主的持续影响，继去年颁布的第一轮减免计划结束之后，维州政府又在近期颁布通过了新的一轮减免计划。法规细则于2021年8月24日正式颁布。以下为这次新的一轮减免政策的主要内容解析。
租约适用日期
2021年7月28日 – 2022年1月15日。
符合条件的租约
租约需要满足以下所有条件：
1. 租约为零售租约或非零售的商业租约（或许可）；
2. 在2021年7月28日租约有效；
3. 租客符合一定的条件限制；
4. 不是被排除的指定租约种类。
其中这里提到的指定被排除的租约种类主要是指租赁地被主要用于农业生产、肉类奶类食品加工等的农业生产用地的租约。
符合条件的租客
租客需要满足以下所有条件：
1. 在2021年7月28日在澳大利亚运营生意；
2. 符合中小企业的定义；
3. 满足营收减少的最低标准；
4. 不是被排除的指定租客种类。
其中这里提到的被排除的指定租客种类主要包括澳洲境内上市公司、澳洲境外上市公司、上述上市公司的子公司、政府部门及其关联机构以及外国政府附属公司及机构以及在2021财年，联合营收大于5000万澳元的公司集团或关联企业等。
中小企业的定义
租客必须满足以下所有条件才能符合中小企业的定义：
1. 在目前的财年运营生意；
2. 在结束的2021财年运营生意，并且营收小于5000万澳元；
如果租客在2021 财年完全没有运营生意，那么在目前的2022财年，只要租客的预计营收很可能会小于5000万澳元，也符合定义要求。
营收减少的最低标准
租客需要满足以下情境对比的要求：
1. 租客在2021年4月1日之前已经在运营
租客在2021年4月到9月之间，任选3个连续月，从月初1号起算，与2019年与之对应的三个月的营收进行比较，如果符合以下两点，则要求满足：
a. 2021年所选3个月的营收少于2019 年对应3个月的营收；
b. 减少的部分，按百分比计算，等于或大于30%。
举例：公司ABC Pty Ltd, 在墨尔本从2018年开始经营。ABC 在City某处商业大楼签有一份5年的办公室租约。由于新冠疫情的影响，虽然ABC目前一直还在经营，但是从2020年开始，营收就受到很大的冲击。经过会计核算，营收状况如下：
2021年5月 – 2021年7月：$600,000
2019年5月 – 2019年7月：$1,000,000
营收减少： （1,000,000 – 600,000）/ 1,000,000 = 40%, 大于最低30% 的要求。
2. 租客在2021年4月1日之后才开始运营
这种情况下，租客与业主需要就用哪几个月的营收来比较计算进行真诚的协商。法规没有硬性的规定。
租金减免
符合条件要求的租客，可以向业主房东提出租金减免要求。减免要求必须以书面形式提出，罗列说明租客符合上述所有关于租客以及营收减少的条件。租客需要在提出减免要求的14天之内向业主房东递交相关书面证据以支持所提的减免要求。证据包括会计出具的相关信息记录等材料。同时租客还需要签署一份法定声明，确认所提供的信息属实。
业主房东在收到租客提供的所有证据材料后的14天内，必须向租客提出租金减免的额度和条件。减免的额度不得低于租客营收减少的比例，并且减免部分中的最少一半，必须是直接免租，剩下的以延迟支付的方式分期支付。
举例：按照上面ABC公司的情况，可以向业主申请至少40%的租金减免。假设ABC公司每月租金为$10,000， 则最少可以向业主申请每月40%的租金减免，其中一半为直接免租，另一半为延迟交付。那么在2021年7月28日到2022年1月15日这段时间里，ABC每月只需支付租金$6,000。减免部分的$4,000里，有一半直接免掉，另一半$2,000租金，需要在2022年1月15日之后，按照不低于24个月的时间跨度，平均分摊支付。
争议调停和仲裁
法规要求租客和业主需要在整个协商过程中真诚地进行协商和谈判，争取达成租金减免的协议。如果双方无法就租金减免达成一致，双方可以向维州小生意委员会申请调停和仲裁。
注释
本文只是对相关法规做一般性阐述，不是对相关法规的完全注释和解释，也不是相应的法律意见。法规中对于不同租客的条件、租约的限制、营收的计算方法和比较方法都有非常详细的按照不同情况进行的定义描述和区分。读者需要按照各自的实际企业情况和运营特点进行判断。
以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询普亚律师事务所工作人员。
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