澳大利亚普亚律师事务所

我们在澳大利亚市场上看到的最常见的不动产类型（澳大利亚首都地区除外）是俗称的永久产权地产(Freehold)——购买者支付一定的价格，并成为该永久产权地产的持有人，同时拥有该地产的所有权和占有。购买者将成为土地的所有者，直接而简单。 

与永久产权房产相反的是非永久产权房产，或统称为有限租赁产权房产(Leasehold)。租赁地产并非永久产权，因为它们只在于特定的时间段内有效。购买者支付一定的价格，能够在一段时间内拥有该房产的所有权，这一点也和大陆相关的土地体制相对类似。举个例子，位于澳洲首都地区的绝大部分住宅土地都是99年的租赁权，所以严格意义上而言，很少人在澳洲国家首都地区购买土地，相反，他们是租用土地99年。购买者是租户，而不是土地的所有者。 

在考虑购买租赁房产时，我经常听到客户说，“99年的限制”对他们来说并不是一个问题，永久产权还是99年租赁产权都没有多大影响。毕竟，99年是一个非常长的时间。大多数购房者不会活那么久，久到能看到99年后会发生什么事情，他们甚至开玩笑地对我说，他们会把这个问题留给他们的继承人去担心。 

但是，我认为相对于永久产权，租赁产权是有弱点的，购买者在购买租赁产权的房产前之前都应该对这些方面进行考虑。 

目前，也有越来越多的悉尼楼盘以租赁土地形式出售，悉尼海港和岩石区附近的新楼盘多数以租赁土地形式建造，期限为99年，这并不罕见。这些全新的租赁物业通常价格极高，Barangaroo的一个小型两居室公寓就卖到了600万澳元。租赁物业的土地所有者可以是政府机关、公司、非营利组织或信托机构，他们将继续作为土地的所有者。而大众购买者将成为租赁权所有者，简单来说，是租户。 

熟悉租约的人都知道，“租约”不可避免地总会有一个到期日。在到期日，任何希望继续拥有该房产的租户都必须向房东提出续租要求。 

在这篇文章中我想讨论的是，“租约”到期后到底会发生什么？ 

与任何租赁一样，房东在租约到期后，没有任何义务同意续租。房东和租户就要坐下来再谈判。经过漫长的一个世纪，土地的价值相信已经飙升到了天文数字，土地所有者如果把土地收回，卖出去套现或者再开发，从中赚取巨额利润，岂不美哉？

在堪培拉，最古老的地块正面临着2023年的续租问题，而在新南威尔士州，我们能够从曼利的Fairy Bower社区的租赁土地上看到一个例子。 

Manly Fairy Bower社区的租赁土地 

Manly的Fairy Bower社区是Marine Parade上面的一个小半岛，位于Bower Lane和Shelly Beach之间，它是悉尼的另一个非常顶级昂贵的房地产热点地区。一套两居室的公寓经常卖到4、5百万以上。该土地由天主教会拥有。 

根据2014年发表的一篇新闻报道，我们可以看到Manly Fairy Bower租赁地的租户们的经历。租赁地原来99年的租期在90年代到期。随后，天主教会向租户提供了两个17年的续租条款。最后一次续租将于2031年到期。在当地居民的不断游说下，在2014年，天主教会向租赁业主们提供了2031年以后的进一步租赁条款。最初的续租期是20年，最大允许的延长期总共50年，至2081年到期。在Manly Fairy Bower的这个例子中，延期的费用是按土地和建筑成本的总额的每年1%来计算的。因此，对于一个100万澳元的房子来说，每延长一年的租约就会产生1万澳元的租赁费。而50年的租赁延期就是房子的每100万的价值就要付50万的延期费用。

案例引用： 

https://www.domain.com.au/news/church-offers-residents-new-leases-on-life-20141024-11bdys/

结论： 

从上面Manly Fairy Bower的例子中，我们不难看出，租赁房产的价值很容易受制于租赁安排的过期时间。如果租赁物业的价值为1000万澳元，但由于租赁条款会在几年内到期，而且续约的可能性被土地所有者拒绝，那么业主几乎不可能找到一个有兴趣的买家来支付这个租赁物业的1000万澳元，因此这个租赁物业的价值可能会大大降低。 

如果租户需要以租赁物业作为抵押获得银行的贷款，银行很可能会考虑到租赁安排的不确定性和降低对于物业价值的估价，而重新评估发放贷款的风险。 

再考虑到每10年或20年定期与土地所有者谈判的痛苦和成本，接受土地所有者提出的诸如每年支付延期费用的条款，可以说，在最初的99年期限之后，您手上持有的租赁财产会发生什么事情，是相当不确定的。 

如果您有兴趣考虑购买租赁房产，请联系我们普亚律师事务所经验丰富的房地产律师和过户师，以获得关于租赁房地产是否适合你的法律建议。 

Andrew律师点评： 

这是一个比较常见且有趣的主题。记得在我就读法学院时，就有在某一课堂的问答游戏中有过永久产权地产(Freehold)的反义词是什么？当时班上的确没有人正解出是租赁产权（Leasehold）。李律师在文中比较详细地对Manly Fairy Bower的实际案件做了一些解析。 

当然，如文中开始所述，在澳洲首都地区，几乎所有地都是以租赁形式来进行“买卖交易”的，但是政府所有地和非直接政府所有地又略有不同 – 简单而言就是租赁中的条件有所不同。举一个例子，在澳洲首都地区大部分业主面临的99年租赁到期问题，之前已经发生过多次，而续租一般只需要交付一笔不大的行政费用（申请费）约在几百澳币，外加形式意义上的租金，通常为1澳币或2澳币，该续租的租期又将是另一个99年。所以相比其它相关机构法人作为土地拥有人，通常政府的直接所有地的租赁产权在实际操作中和永久产权没有太实质性的差别。当然也取决于租赁中本身的其它条件限制。 

至于是否可能被不续约；通常而言对于政府直接所有地而言，除非联邦政府或相关地区政府要求征收回土地以用作公共目的，否则其必须授予新的99年租约的续约。而在现实操作中就我个人印象，澳洲首都地区还未有过因又公共目的而被拒续约的租赁产权案例发生。 

最后提及一点，在续约的流程中，如果产权是一个小区或大楼内，则续约需要通过业委会（Owners Corporation）的决定继而作出相关申请。这一点对于越来越多的高密度高楼大厦的崛起，以及比较未能与时俱进的业委会相关法律上存在着一些潜在问题。此乃另一话题，之后或有别文进行探讨。 

总体而言，买家们在考虑购买物业时对于是否为永久产权还是租赁产权，可能会有各自不同的斟酌与考量，并不能说某一项一定好于或强于另一样。但毕竟购买不动产并非一个小决定，在澳洲还请各位潜在买家在签署合约前获取独立且专业的法律意见。此文主要介绍租赁产权以及给大家一个基本的认识，并不构成实际的法律建议。

以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询普亚律师事务所工作人员。