澳大利亚普亚律师事务所

澳洲房产共同拥有权

介绍：房产共有权

在目前悉尼等澳洲大城市房产价格高涨的形势下，很多人希望能尽早购买自己的房产。其中以什么人的名义，以及如果多人购买，购买者之间的法律关系和经济以及法律后果就是需要购买者必须要考虑的一个重要因素。两个人以上共同购买，就会构成房产共有问题。

房产共有权简单来说就是两个或两个以上的人共同拥有一套房子的所有权。通常人们因为种种原因，可能会与父母、配偶、兄弟姐妹、子女，甚至与朋友、合作方等共同拥有房产。

实践情况中，配偶共同拥有房产共有权的实例比较常见，父母和子女之间共同拥有也不罕见。兄弟姐妹或者朋友之间共有的情况相对比较少见。

但是在商业合作机会中， 尤其和合作方共同投资某种商业地块等情况，两方或两方以上以房产共有权方式持有商业物业也是比较常见的方式。当然商业合作中，也可能通过比较复杂的比如公司、信托等形式，替代具体个体以便更方便共同拥有该地块的所有权。

本文就以澳洲悉尼（新南威尔士州）为例解读说明多人购买中的两个不同法律形式：Joint Tenants （共同共有或联权共有）和 Tenants in Common (按份共有或分权共有)。

共同共有（Joint Tenancy）

当各方作为共同共有人来拥有房产时，这意味着所有共同共有者对该财产拥有平等的所有权益，并且享有遗属权（Survivorship）。这意味着，如果其中一个共同共有人死亡，该财产将自动转移给其它仍存活的共同共有人。

例如，A和B两个人作为共同共有人拥有一处房产，当A去世时，B将自动成为该房产的遗属。当A死亡时，B将自动成为A在该房产的遗属所有人，上述房产将不成为A的遗产，也不会按照A的遗嘱分配给A的受益人。B将会成为这个房产的唯一拥有者。

按份共有（Tenancy in Common）

相反，当各方作为按份共有人来拥有房产时，每个按份共有人各自拥有房产中的一定份额，这些份额不一定是相等的。

每一方都可以出售自己的房产份额，可以用自己的房产份额作为抵押进行借款或独立遗赠。而当任何一方死亡时，已故者的财产份额将成为其遗产的一部分。

用我们之前举的例子，A和B两个人拥有一处房产，但这里他们是以按份共有人的身份拥有该房产。当A死亡时，A对这处房产的份额将成为A的遗产的一部分，并将按照A的遗嘱分配给A的受益人。

常见问题解答

问：如果有两个或两个以上的购买者，作为买家应该在什么时候确认房产共有权的形式？

答：买家应该向自己的律师、过户师咨询关于房产共有权的持有形式，了解其利弊，并尽快确认买家希望选择哪种房产持有形式，例如是打算共同共有，还是按份共有等等。

在实际操作中，一旦了解并讨论了这些所有权持有形式的利弊，大多数的买家都能很快做出最适合他们需要的选择。

问：如果合同中没有特意提出改动，共同所有权的默认形式是什么？

答：购房合同对于房产共有权的默认状况是”共同共有“，也就是说，如果合同中没有特意提出的话，二人或以上的购买者将会被视为用共同共有的形式来拥有这套房产。

买家如果希望将这个法律形式改为按份共有，那么最理想的情况是在合同交换之前，买家就跟律师确认需要将共有权的持有形式修改为”按份共有“，并显示在合同的首页上。

如果买家是在合同交换之后改变主意要求修改合同上的共有权的持有形式，那么必须要得到卖家的同意，合同才能做出相应的改动。

问：买家可以在产权登记后改变房产共有权的形式吗？会有什么后果？

答：在房产成交，产权登记完成后，买家如果决定更改房产共有权的形式，应该向自己的律师咨询更改相关的手续。

简短地回答这个问题，买家只可以将共同共有权更改为等份的按份共有，或者将等份的按份共有改为共同共有，但必须要满足以下的条件：

a. 每一个拥有者都不反对共有权形式的改变；

b. 不更改每个拥有者的名字和资料；以及

c. 贷款方被通知后，并不反对这样的共有权形式的改变。

暂时来说，新州土地局对以上这样的共有权形式的改变不需要买家缴付印花税。

但是，如果按份共有的比例并不是平均分配的话，那么共有权形式将无法轻易改变。买家将只能通过转户（transfer）的形式来对共有权形式进行更改，而转户的话，买家是需要缴付印花税的。

问：如果共同共有者中的其中一个业主处理了房产，另外的业主是否要承担责任？

答：共同共有的形式下，所有的业主都需要对处理房产的意见达成一致。如果其中一个业主没有经过其他共同共有的业主同意，就擅自处理房产，他的行为可能会对房产的“共同共有”形式造成分解，将其变为按份共有。

这种情况下，业主应该马上寻找独立的法律协议，了解自己的法律权利。

结论

据我们的观察，最典型、最传统的夫妻共同拥有物业的方式仍然是共同共有，但我们也发现越来越多的夫妻询问哪种共同拥有物业的方式更适合他们的需要。

以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询普亚律师事务所工作人员。