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维州租房新规 - 房东版答疑

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我们在二月份向大家总结介绍了维多利亚州民用住宅租赁法案的修改内容。几个月过去了，这期间很多身为房东的客户经常向我们咨询关于与租客之间的矛盾纠纷问题。尤其是在新法案生效后，房东们对于自己的权力与义务比较模糊，不知道什么能做，什么不能做。这篇文章，我们主要解答一下房东们比较关心的几个问题。

租客拖欠房租怎么办？

1) 什么情况算房租逾期：拖欠超过14天的房租就算逾期。

2) 如果房租逾期了，房东该怎么办？

前4次逾期：房东可以发出要求租客退房（Notice to vacate）的通知。该通知可以确定一个终止租约的最后日期（不得少于14天）。但是如果租客在通知规定的期限内补齐了房租，则该通知视为作废。
第5次逾期：房东可以发出要求租客退房（Notice to vacate）的通知。该通知可以确定一个终止租约的最后日期（不得少于14天）。无论租客在通知规定的期限内是否补齐了房租，房东都可以向VCAT申请将房屋收回（possession order）。
以上要注意的是，这5次房租逾期必须全都发生在租约的以下时间段内：
i) 第一个12个月之内，或者
ii) 第二个12个月之内，或者
iii) 在过了上述两个时间段后的任一连续12个月内。
房东在收到房屋收回命令之后，可以告知租客相关内容，最后搬出的期限等。如果租客届时还是没有搬出，则房东可以向VCAT申请强制令（Warrant of possession）。维州警察可以根据强制令强行将租客驱逐。

我想要卖房，可是租期还没到，可以吗？

可以，分两种情况：

1）可以直接带租约出售房屋。这一点必须在售房合同中标明。因为如果买家同意了带租约的售房合同，那么买家就必须在房屋过户之后以新房东的身份继续履行之前的租约义务。这种方式通常适合于买家将该物业作为投资房，不需要自住。

2）如果潜在买家需要在房屋成交后自住，那么卖家就需要在成交时以空房过户。按照法案规定，卖家需要给现有租客发出退房通知，取决于卖家与买家签订的售房合同的条款，分两种情况：

售房合同在无条件成立之前，有特殊条款必须先满足。例如允许买家在一定期限内拿到贷款审批，或者完成房屋结构审查报告等。这种情况下，卖家只能在合同所有先决条件都满足以后的14天内发出退房通知。
如果售房合同没有上述的先决条件需要满足，那么卖家在进入合同后的14之内，需要发出退房通知。

3）退房通知必须确定一个租房合同终止的日期，此日期不得少于60天。

卖房前需要中介进屋拍照，可是租客不配合，怎么办？拍照时，需要注意什么？

房东卖房前都会找中介安排专业人士对房屋进行广告的图片及影像拍摄。如果房客比较配合，双方约定好时间，则一切顺利。可是如果租客不配合，双方总是不能就时间达成一致，就会造成广告上线延误。这种情况下，房东是可以按照法规流程，维护自己的权益的。

法条规定，房东，其代理中介以及其他相关人员，如果因为房屋出售而需要进入出租房内进行广告相关的图片及视频拍摄，在给与租客至少7天的通知之后，可以进入出租房进行相关工作。此通知必须是书面通知，必须写明需要进入出租房的理由，必须以邮递或者当面递交（早8点到晚6点）的方式给到租客。在确保通知合理合法发出后，房东及相关人员可以在通知中约定的时间进入出租房，不需要再等租客同意。当然这样做的前提是，房东已经试图与租客进行合理的时间约定安排，但是租客不配合。

在拍摄图片及视频时，需要注意以下几点：

1）避免直接拍到租客及其他人员；

2）避免拍到个人私密信息；

3）避免拍到贵重物品从而增加被盗的风险；

4）避免提出让租客进行不合理的挪移物品的要求。

如果租客对于所拍摄视频和图片有疑虑，他们有权要求在广告刊登前对图片和视频进行审核，做适当的修改，以抹除可能出现的个人信息及贵重物品的细节。

中介什么时间可以安排看房？

中介在安排潜在买家看房前，房东应该至少提前14天通知租客，并且需要尝试与租客就看房时间安排达成一致。除非租客另行同意，每周看房不得超过2次，每次不得超过1小时。租客有权向房东就每次看房对其造成的不便索要最少$30澳元/次的补偿。

以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询我们的律师事务所工作人员。

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