澳大利亚未成年人是否可以购房？
前言
不少父母出于对孩子的爱，出资为孩子以孩子名义购置房产，这在中国或者华人社区中非常普遍。我们收到一些家长的咨询，希望通过给孩子以未成年人孩子名义购房将自己的部分资产交给孩子。那么在澳大利亚未成年人购房，有哪些需要考虑的因素呢？
中国的司法实践
我们理解，在中国以未成年人（18岁以下）的名义买房好像是理所当然可以的，有很多新闻都提到一些年纪仅仅几岁的孩子都拥有名下价值数千万的房产。基本民事法律原则中，不管是中国还是澳洲，只有具有民事法律行为能力的人才能签署合同并且承担所有法律责任并享有相关法律权利。而未成年人一般被视为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，其签署的法律文件、采取的法律行为可能被视为无效。当然中国国内是通过监护人签字办理手续完成这个法律流程，但是从民法原则分析其程序有可商榷之处。
澳洲基本规则
在澳洲，购房合同这种民事行为如果被认为有效必须确保合同任何一方必须理解并认可其条款，从而可以确保合同的效力。担心未满18周岁的未成年人缺乏对参与民事行为（例如进入合约），即对合同中特定条款的理解能力有限，甚至可能受骗，因而普通法的原则是合约对18岁以下的未成年人不具有约束力，这是将未成年人视为法律上无行为能力或者限制行为能力，可能不明白自己的责任与义务而产生的结果。
法律风险
法律上讲，并没有确定未成年人一定不可以签署购房合同，但是由于可能一方为未成年人，其可能有权利以不能理解合同条款为理由从而要求解除合同，这意味着在某些情况下卖方可能无法强制执行合约，所以其法律风险在于卖方，因为未成年买方随时可能解除合同，卖家需要承受合约可能无法顺利实施的风险。由此，相关的法律问题就是卖方是否愿意承担此风险卖给未成年人。实践中，大多数卖家在自己律师建议下不愿意卖给未成年人。
法律程序要求
对于有些16、17岁的年轻人，可能已经实现了全职就业和独立生活，如果需要购买房产，如何确保合同可执行力？根据澳洲相关法律条件，必须确定这些未成年人应具备必要的参与相关民事行为的理解能力，那么该行为就被推定为对该未成年人具有约束力。以新南威尔士州为例，为使合约对未成年人具有推定约束力，未成年法（Minor Act）规定需由独立于买卖双方的律师或新南威尔士州受托人或监护人（NSW Trustee & Guardian）根据法律出具证明，确定：
1）该未成年人了解合约的真实目的和法律效力；
2）该未成年人自愿进入合约；
3）购房价格没有明显过高（证明人需收到估价师的书面声明）。
此情形下，该合同会对未成年人具有约束力。
贷款
由于同样具有未成年人不具备完全民事行为从而可能不受合约制约的风险，未成年人购房需考虑是否有金融机构愿意向未成年人贷款。即使父母作为担保人，很多金融机构也不愿意借款给未成年人。因此，未成年人购房，最好是考虑全款支付。
通常无法获得首次置业补贴或印花税减免
澳大利亚政府为支持年轻人或新移民在澳大利亚安家，出台了一系列针对首次置业的税务减免和置业补贴的政策。但这些政策仅适用于18岁及以上的成年人，因而未成年人购房通常将无法享受这些福利。
不利的税收影响
未成年人从房产中获得的收入，将按照最高边际税率征税，因为它将被列为未成年人的 "非劳动所得收入（Unearned Income）"，即该房产是由父母出资购置，所得收入并非该未成年人通过自身劳动所得，例如出租物业产生的租金或将来出售物业获得的资本利得都将按照未成年人税率征收。
作为澳大利亚的税收居民，对未成年人的征税税率如下：
（来源：ATO官方网站）
作为非澳大利亚税收居民，对未成年人的征税税率如下：
（来源：ATO官方网站）
当然并非未成年人的所有收入都将按照高税率征税，相关的例外情况就不在本篇赘述了。
可能的解决方案 —— 无担保信托（Bare Trust）
和一般信托相比，使用无担保信托，父母或监护人作为托管人购买房产，即为指定的未成年子女持有房产直至子女成年。在将物业转让给子女时，通常不会产生印花税或资本利得税。
有关印花税
未成年人购房，也需按照正常法律规定缴纳印花税
若父母将房产作为礼物赠予自己的未成年子女或者在转让房产时房价象征性地写上1澳元，印花税的应付金额也应按照估价师出具的市场价格计算
写在最后
抛开法律的问题，父母出资使未成年人过早拥有房产，也许可能使子女产生可以“不劳而获”的感受，父母应权衡利弊，谨慎决定。如果有法律咨询需求，请联系普亚律师事务所，我们会提供全面法律建议和服务。
以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询我们的律师事务所工作人员。
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