澳大利亚普亚律师事务所

对于很多家庭来说房产可能是最核心的资产，而作为典型的中式父母，最关注的问题可能就是如何将自己名下的房产转移到子女名下，以确保家族资产的传承。当然，有时出于家庭资产配置、税务、财产保护等考虑，子女也可能有想将自己名下房产转到父母名下的需求。尤其是华人在澳洲可能还涉及到房产交易以及持有中的外国人附加税、购房优惠政策等涉及居民身份的考量，因此有产权在家庭成员尤其是父母子女内部过户的需求。

对于这类父母/子女之间的内部过户，比较常见的选项有继承、赠与、买卖这三种方式，对于在澳洲的房产而言，哪种最划算呢？澳大利亚各州和领地的税率和土地转让法律可能略有不同，但是总体思路一致，本文以新南威尔士州为例简要比较这三种方式，供有此需求的朋友参考。

继承

继承的优势在于不需要支付印花税，如果继承人不是海外人士，也不需要支付资本利得税，更重要的是目前澳洲不设遗产税。如果是因此从税费的角度来说，继承是成本最低的。但是从实际情况分析，这个选项不一定适用于大部分家庭。

• 首先，继承关系的发生前提是被继承人身故过世，这个具体的时间甚至是身故顺序都是难以预测难以控制的。

• 其次，即使立了遗嘱，被继承人也可以在继承发生前随时自行处分本人名下的财产，例如被继承人有可能在该遗嘱上确定需要继承的房产上为其个人债务设置了抵押，一旦无力清偿债务，该房很有可能就保不住了从而被继承人无法获得相关权利。

• 最后，遗嘱执行一般需要通过法院认证流程，才能得到遗嘱无争议的结论，并根据遗嘱进行财产分配。期间可能会涉及到继承法律众多法条和原则限制，由此可能存在由于不符合继承法律而导致遗嘱无效或者被挑战成功的可能性。

以上这是假设提前立有遗嘱的情形，华人传统文化上讳谈遗嘱，导致最后往往由法定继承进行兜底。从实践来看，本文讨论的家庭内部过户大多是父母将名下房产过户给小孩，若想法定继承达到与交易或赠与相同的精准程度，其实对家庭结构的要求相当高，最起码小孩得是独生子女。法定继承涉及各种不同的可能性，碍于篇幅此处不赘，以后有机会咱们另文讨论。

赠与

赠与不一定要有合同，但是为保障双方的权益，还是建议双方签署一个赠与协议（Deed of Gift）以将赠与的意思明确表示出来。

赠与不涉及金钱交易，好处是流程相对简单过户较快，但是虽然房产交易价格显示为零，相应税费并不会因此变为零。

• 首先，政府会根据受赠房屋的市场价值来确定需要支付多少印花税。房屋的市场估值一般是以专业评估报告为准。税局表示市场价值可以通过参考来源可靠的资讯来确定，但是想找到符合税局要求的（在一个同时间卖出的、地段相同、本身非常相像）房产难度着实不小，因此绝大部分情况下还是通过专业评估报告来对房屋进行市场估值。

• 其次，资本利得税（Capital Gains Tax）取决于房屋对于产权持有人而言是自住房还是投资房。如果不是自住房的话，即使房子是无偿赠与，但是赠与方是实实在在地处置了这套房子，因此赠与方将仍然被视为获得了等同于房屋市场价值的收益，并据此计收资本利得税。

买卖

买卖可以说是房产过户最标准的形式，一般情况下印花税、资本利得税按照合同价格计收。然而，家人之间的房屋交易往往是相对优惠的“亲情价”。除此之外，据笔者了解国内二手房买卖业内有“阴阳合同”的做法，即双方为了避税而签订一份“政府专供”用于计税的合同，其价格远低于实际成交价。这些做法在澳洲是行不通的。澳洲税局表示，你们双方谈价格都是你情我愿的我管不着，但如果合同价低于市场价格，且合同属于非常规合同，印花税和资本利得税就是要按照市场价格来收，而不是按照你们合同上的优惠价来收。一言蔽之，市场价值与合同价两者之间，哪个高按哪个收，你赚不赚不知道，但我税局肯定不亏。

市场价格的界定标准在前文已述，这里主要讲解一下“非常规合同” （not at arm’s length transaction）。这类合同指交易双方出于避税等利益诉求达成的与实际成交价相背离的合同，不利于维护市场公平。这个要求恰恰就是针对上一段所说的“阴阳合同”，这也是为什么笔者说“阴阳合同”的如意算盘在澳洲打不响。

话虽如此，“自己人”之间的交易仍然有个显而易见的好处，就是最起码能避免溢价。以新南威尔士州为例，目前本州的首次购房印花税政策（First Home Buyer Assistance Scheme）为65万以下免交印花税，假设房屋的市场价值为64.9万澳元，您最终的合同成交价想必不会比这个价更高。

最后补充一个特殊情况——楼花转让。举一个最常见的例子，父母购买了楼花，在等待房屋建成期间决定将该房转让给子女，其实父母与子女之间的这个转让并不是严格意义上的过户，因为产权一直在开发商手中，并未实际登记在父母名下。这种直系亲属之间的内部改名的成本相对低很多，在新州印花税只需要 $10。

结论

回到本文开头的问题：哪种方式最划算呢？其实并没有正确答案，何为最优选，永远是要结合家庭的实际情况和需求分析。比如说，如果家庭成员众多且关系复杂，为了节省税费而被动等待房屋通过继承方式流转显然非明智之举。赠与和买卖在税费上其实相差不大，但是出于家庭成员之间的信任，可以省却杂费调整、房屋查验等杂事，也可以视需求免掉合同等文书准备工作（但谨慎起见还是建议通过文字将赠与一事固定下来），因此从操作的角度来看赠与应该是相对便捷。其实在本文讨论的三种方式以外，通过家庭信托的方式持有房产更是可以免却不少麻烦。

普亚律师事务所拥有超过十年经验的律师，无论是房屋赠与、房屋交易、家庭信托，我们都可以为您提供全面专业的法律服务。如果您有这方面的需求，欢迎联系普亚的律师团队，以了解最适合您家庭情况和实际需求的法律方案。

参考资料: 

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Sale-of-property-and-other-CGT-events/Transferring-real-estate-to-family-or-friends/

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