澳大利亚普亚律师事务所

维州民用住宅租赁法案修正案（2018）给出了民用住宅租赁法的修改框架。由于2020年的疫情影响，原定于2020年7月1日生效的修正法案，将于2021年3月29日起正式全面生效。维州民用住宅租赁法案条例（2021）是对新的民用住宅租赁法案的细节补充，作为实际操作中的指导条例。这两份法案需要一并阅读才能详细了解法案的细节。

主要法案修改总结：

• 招租广告必须固定价格，严禁价格竞标

房东以及中介在张贴招租广告时，必须固定价格。严禁诱导租客进行价格竞标，或者以高出标价的价格出租房屋。

笔者注：此政策旨在保护租客的基本利益，使价格更加透明，控制房租价格的市场人为炒作，防止哄抬物价，造成租房市场的不稳定。

• 更加透明的操作以及对租客的保护

房东和中介不可以：

• 以虚假和不实的信息诱使租客签约；

• 在租房申请里要求租客提供不应提供的信息, 例如要求提供银行账户流水记录等；

• 非法歧视租客，例如无理由拒绝个别租客的申请、要求退租清房等；

• 房东和中介只能用租房申请里的个人信息来判定申请者是否为合适的租客。

笔者注：这些政策旨在保护租客的基本利益和隐私，杜绝非法歧视和非法获得及使用租客的个人隐私信息。

• 押金政策

租客要回押金时，不再需要房东的同意，可以直接向民用住宅押金管理局（RTBA）申请退回。如果房东有异议，需要在14天之内提出申请。

同时：

• 相较修改之前，房东将更加难以要求租客提前支付超过一个月的租金和押金。因为房东要满足更加苛刻的条件才能提出相应的要求。

• 在超过五年的长期租约中，如果租客连续租住超过5年，则房东可以要求增加押金的数额，前提是房东需要给租客至少120天的书面通知。

笔者注：新的押金政策旨在给与租客更大的权利，限制了房东苛扣以及延迟归还押金的现象。并限制了押金的数额，减少了房客损失押金的风险。

• 养宠物

租客可以向房东提出养宠物的申请，房东书面同意之后便可。如果房东不允许养宠物，则房东需要向VCAT提出申请，叙述理由，由VCAT仲裁。

笔者注：新的宠物政策基本默认允许了所有出租房都可以养宠物。如果房东不愿意，则房东有责任提出异议，向VCAT提出申请。鉴于疫情的影响，很多人在疫情期间被封闭在家中。政府意识到宠物对个人身心健康的重要积极作用。

• 关于屡次逾期房租以及拖欠房租的新规定

如果租客房租逾期，但是在逾期后的14天之内租客将房租缴清，那么房东就那个逾期的房租而发出的要求退房的通知则作废。这个政策适用于在12个月之内发生的前4次房租逾期的情况。但是如果在相同的12个月之内，租客第5次房租逾期，那么房东有权发出退房通知，并向VCAT提出申请要回住房。VCAT则有权推迟房东的申请，并要求租客以分期付款的方式偿还拖欠的房租。

笔者注：新的房租政策给予了租客更多的机会偿还拖欠的房租。政府考虑到在疫情期间，很多人的工作和收入受疫情影响严重，难免发生一时拖欠房租的情况，因此尽量给与更多的机会，让一时陷入困难的人有周转的机会，而不至于面临流离失所的局面。

• 房租上涨的规定

无论哪种租约，房东在12个月之内只能上涨一次房租。对于固定租期的租约，房租只能按照租约里规定的金额和方式进行上调。

笔者注：此新政极大地限制了房东任意上调房租的现象，旨在控制市场房租的稳定，保证租客尤其是特殊困难（疫情）时期的生活水平的保障。

• 房东必须有正当的理由来终止租约

房东不能在没有正当理由的情况下要求租客退房。房东提出解约，必须要有正当的理由，例如卖房、房屋用途变更、拆除或房东自己搬回物业等。

• 退房通知的变更

房东可以在下列情况下发出要求租客退房的通知：

• 租客或者租客的访客威胁到邻居、房东、中介、以及房东或中介雇佣的合同工或工人的安全；

• 租客或者租客的访客对房东、中介、以及房东或中介雇佣的合同工或工人进行恐吓和威胁；

• 租客或者租客的访客，无论是故意或是鲁莽行为，对所租物业造成严重损坏，包括任何安全设备或者公共区域。

笔者注：上述条款在限制了房东的解约权利的同时，也针对个别特殊情况，保护了房东的基本利益不受侵犯。

• 屋内改装

租客现在可以在不经房东允许的情况下进行简单的房屋改装，例如安装用于挂画的挂钩和钉子、在保留原来喷头的前提下，安装节水喷头、安装窗帘和挂钩等。

笔者注：新政很大程度上方便了租客对于房屋的简单装修需求，摒弃了过去繁琐的向房东申请获得允许的繁琐程序。

• 房屋最低入住标准

房东有义务在租客搬进来之前确保所租房屋符合房屋最低入住标准。如果不符合，租客有权利终止租约，或者要求进行紧急维修。无论租客是否已经交付押金，房东必须提供房屋状况报告。在租约开始以及结束的时候，都需要进行房屋状况报告。

笔者注：此新政旨在保障租客的基本权力。

• 紧急维修

新的政策规定，紧急维修的范围现在包括空调、安全设备以及任何可以导致房屋不安全或者不适合居住的损坏。

• 调高了紧急维修的费用补偿上限；

• 在接到租客书面通知后，房东需要在7天之内将租客预先支付的合理的紧急维修费用补偿给租客；

• 对于非紧急维修，如果房东在接到租客申请的14天之内还没有进行维修，租客可以直接向VCAT申请。

笔者注：此新政旨在保障房屋的最低入住标准，加快维护维修的进程，减少因拖延而导致的租客无法正常居住的时间。

• 租赁违规名册

如果房东被VCAT发现有违规行为，那么他们的名字、物业地址、以及违规细节将被记录并公开在租赁违规名册上，并可以在维州消费者协会网站上公开查询。

笔者注：此举旨在震慑房东并督促所有房东积极遵循新的租赁法规，稳定租赁市场的秩序。

参考资料：

Consumer Affairs Victoria

https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to-renting-laws/all-changes-in-place-from-july-2020, accessed 23 February 2021.

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