澳大利亚普亚律师事务所

介绍

相信大家都能认同，2020年是令人厌烦的一年，我们迫不及待地想结束它，希望2021年能给我们的生活带来新的活力。虽然我们的日常生活还在不断收到新冠病毒及其周期性爆发的影响，但希望在有计划的疫苗推广和持续的警惕下，我们能克服这一挑战，共同恢复社会的正常。

去年12月，我们注意到悉尼房产市场在假期前的最后几周非常活跃。每周的拍卖清盘率都在75%左右，拍卖结果往往比预定价格高得多，充满着很多快乐的买家和更快乐的卖家。换句话说，在接下来的几周里，这些年末狂欢销售的成交时期将会到来了。

我想借这个机会，跟读者们讨论一下房产交易中必不可少的文件 - 土地税清缴证书。

相关法例

在新南威尔士州，土地税清缴证书也被称为 "第47条证书"，因为它是由新州税务局根据《1956年地税管理法》第47条颁发的，披露了针对该房产的当前地税的负担和缴纳状况的证书。

该法规第47条第1款规定如下：

“ 在缴纳之前，土地税应是对被征税土地的第一抵押，优先于所有其他抵押，……尽管对土地或其任何部分进行了任何处置，但只要土地税仍未缴纳，则土地或其部分应继续在任何购买者或持有者手中承担缴纳土地税的责任。”

换句话说，未缴纳的土地税是对土地的第一抵押，它可以在产权上登记，也可以不登记。它优先于土地上的任何抵押权（例如银行抵押），即使土地被转手，它也将继续作为一种 “债务“，直到被全部清偿。

由于土地税是针对土地而非具体个人，其责任可能会随着土地所有权转让而发生转移，由此确认获得土地税清缴证书，了解该物业针对房主应当缴纳的任何土地税责任，对买方非常重要，从而保护不知情的买家免于陷于支付卖方应当支付土地税的责任。

作为卖方出售房产

作为卖方，您的房产律师必须在成交前或成交时申请一份土地税清缴证书，并给买方一份证书副本。

证书出具时间必须不超过三个月（三个月前出具的就没用了），并包括成交年度（日历年）的任何土地税费用。在新南威尔士州，土地税的税年结束时间与日历年结束时间相同，即每年12月31日。这对于新南威尔士州那些在年底签订合同，1月初成交过户的人来说是很棘手的。相关的地税清缴证书必须要在新年过后（即在1月1日之后）申请，以确保在新的地税年度中的地税信息予以披露。

一般情况下，以下情形发生，该房产（土地、物业）的土地税被认为是已经 “清缴” 的。

1）根据相关法律，该房产不需要缴纳地税或免缴地税。或者；

2）该房产土地税已经缴清。

卖方将证书给买方时不一定要显示地税已经缴清。但如果卖家不能提供一份已缴清的地税证明，那么卖方必须要做出相应安排，确保在土地成交前所有的地税被缴清。

作为买方购买房产

如上所述，卖方应在土地成交前向买方提供土地税清缴证书。清缴证书提供了此房产当前的地税缴纳状况，它将向买方表明该土地有没有缴清土地税。该文件的目的是保护买方免受前业主未付的土地税责任的影响。

如果卖方没有向购买者提供土地税清缴证明，作为买家也可以自行申请该证明，以确保前业主已经支付了所有未付的地税，否则如果在收房前有任何未付的地税，买方作为新的业主可能会被要求支付该税款。

结语

土地税清缴证书可以通过信息平台轻松获取，周转时间非常快，申请后几乎可以即时拿到结果。如果土地税清缴证书上的结果显示有本税务年度的土地税未缴清，那么土地的拥有者必须尽快安排地税的缴款安排，以消除土地上的这项抵押，以免耽误房产的成交。

为了确保交易的顺利进行，我们建议读者们一定要向有经验的地产律师或过户师寻求专业意见。我们普亚律师事务所拥有超过十年的律师经验并且处理过超过上万个房产交易的律师，可以为阁下购买或者销售房屋提供全面专业法律服务。

王斐律师点评：

李律师就土地税清缴证书的相关法律和流程予以了说明，我在此做点基础知识的补充：

1. 土地税是作为房产持有的重要的税费之一，每年都要缴纳。所有购买者必须在购买前要就所购买的房产（或者土地）可能要缴纳的土地税予以考量。

2. 土地税是州政府级别的税务责任，不是联邦政府的税务类别。这次疫情政府的优惠政策中，为了缓解房东和租客关于租金的矛盾，新州和维州都推出了关于土地税的减免优惠，从而减轻房东负担，以便房东给予租客优惠。

3. 需要注意，土地税仅仅针对土地价值征收，而不是房产价值。所以对于公寓楼来说，土地税数额可能非常少。

4. 土地税的税率可能会根据土地拥有者在本州拥有的所有土地的总价值确定。这就意味着，如果一个业主拥有众多土地，相对于在本州只有一块土地的业主，相同一个物业的土地税的税率可能相差非常大，第一个业主可能会比第二个业主缴纳多出很多的土地税。

5. 土地税可能根据法律有很多优惠，其中自住房可以免除。由此，在拥有多套房屋情况下，确定哪套房子是自己的自住房，可能导致缴纳的土地税数额有大不同。

6. 土地税在房产合同中，可能分为可调整以及不可调整。可调整是指卖方买方会根据成交日期卖方支付成交前的土地税，买方支付成交后的土地税数额。不可调整是指卖方全部支付当年土地税。

7. 由于土地税是根据日历年度征收，所以卖方尤其是开发商往往希望在1月1日前完成成交（交割），由此很多律师事务所反而在圣诞后至元旦之前比较忙碌。而墨尔本大型开发商如果没能赶在元旦前成交，由于土地税需要调整，而大型开发商由于拥有土地众多，其土地税税率比较高，往往需要买方预先准备比较多数额的额外成交资金以确保成交期间的土地税买方会有充足资金支付（采用银行贷款来买房的买方也可能被贷款银行要求留存一定比例土地税预留款项，从而贷款额度减少，而买方需要支付额外现金成交）。这个问题往往会导致买方客户资金准备出现问题。

以上文章仅供参考，仅代表笔者个人意见，不构成任何法律意见，详情请咨询我们的律师事务所工作人员。