澳大利亚普亚律师事务所

疫情对澳洲经济造成冲击，也有不少人因此陷入经济困难，债务人发生还款逾期的情况也相应增多，甚至有些债务人虽然名下有车有房，却拒不还债，甚至还有脱产的嫌疑。作为债权人，我们可以怎么做呢？

有些人可能立即就想到请律师或者过户师（Conveyancer）在债务人的房产上登记caveat，也就是产业冻结令(也称为禁止令、冻结令、交易禁止令等），以此禁止这个房产被变卖、抵押、租借，或者给与通行权。

虽说理论上「任何人都可以申请产业冻结令」，而且政府申请费用只需$154.31，但真的任何人都「能」申请产业冻结令吗？

Guirgis v JEA Developments

在这个2019年的案子中，丈夫Mr Guirgis和妻子Mrs Guirgis卷入了家庭法纠纷。

由于丈夫刚签订了一个卖房合同，于是妻子想到了在丈夫的那处房产上登记产业冻结令，她认为这将是在他们家庭法纠纷上一个有用的策略。于是她去找了一个过户师，并告诉过户师她的公司（JEA Developments Pty Ltd）向丈夫提供了一笔「贷款」，所以想要申请产业冻结令。

过户师没有对这笔「贷款」进行任何调查，也没有采取任何步骤确定妻子拥有可被登记注册的冻结令权利（Caveatable Interest），甚至连贷款协议都没跟妻子要。

在他们成功登记产业冻结令后，丈夫立即在新南威尔士最高法院（NSW Supreme Court）向值班法官提出紧急申请。

在法庭上，法官发现妻子根本没有任何可被登记注册的冻结令权利，甚至连所谓的「贷款」也根本不存在。

最后妻子被勒令撤销产业冻结令，还要支付丈夫的费用，而过户师也被叫到法庭被法官骂了一顿。

王斐律师评论：这个过户师是只会过户的过户师。其实这个妻子完全有权利登记冻结令。作为夫妻，一方根据普通法原则会被认为对另一方名下房产拥有可能的权利，从而具有了冻结令权利。而这个案子中，这个妻子居然用一个完全没有关系的公司名义（不管公司在谁的名下）根据不存在的「贷款」去申请登记冻结令，是一个要多傻就有多傻的方式。这种案件往往涉及家庭法（婚姻法）财产和房产法律的交集，一定要获取全面的法律建议后才能采取相关行动。而这个过户师的不专业，随意注册冻结令，可能导致其被停牌。此案中该过户师还是比较幸运，只是被法官骂一顿而已。而客户是损了夫人又折兵。很多时间不是客户自己想象的想怎么样就可以怎么样，专业人士的法律意见一定要听。

可被登记注册的冻结令权利 Caveatable Interest

在这个案子中，其实即便妻子确实有向丈夫提供贷款并能拿出贷款协议，在法律上她(实际上为公司）一样不能登记产业冻结令，原因是她没有上文所提到的「可被登记注册的产权」。

根据Real Property Act 1900 (NSW)第74F(1)条，登记人必须能够证明自己拥有可被登记注册的冻结令权利，才能登记产业冻结令，否则，登记人不但要上庭证明自己拥有可被登记注册的冻结令权利，还要承担另一方的法律费用，甚至要赔偿地主的金钱损失。

那什么才是可被登记注册的冻结令权利呢？

说白了，可被登记注册的产权就是和该产权有「利益关系」的债权。

比如说张三作为贷款人和李四签了一份贷款协议，协议中包含一项李四以房产作为担保的条款，那么张三就有权对李四在贷款协议里列明的房产上登记产业冻结令。

其他拥有可被登记注册的冻结令权利的人包括：根据《销售合同》购买房产的买方、租赁合同下的承租人、以及未登记抵押权的持有人等等。

也就是说，如果债权没有给债权人带来任何有关土地所有权的利益，那债权人就只有起诉要求债务人返还款项这一个合同赋予的权利。

我的产业被登记产业冻结令了，我该怎么做？

如果你收到通知，有人在你的产业上登记产业冻结令了，首先你应该确认这个产业冻结令是否有效。如果你认为登记人并不拥有上文介绍的可被登记注册的冻结令权利，你可以向申请人送达失效通知（Lapsing Notice）。

在收到失效通知后，申请人必须在21天内向新南威尔士州最高法院申请撤销失效通知。如果申请人在21天期限届满前没有采取任何措施，产业冻结令也会自动失效，也就是说，冻结令会从产权上消失。

FIRB和产业冻结

即便你没有和FIRB打过交道也应该听过，FIRB是外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)，每一个被归类为”外国人”的房产购买者在澳大利亚购买房地产之前，根据相关法律法规，都有可能需要先获得他们的批准。

但你有没有想过产业冻结令和FIRB也是有关联的呢？

王斐律师点评：根据目前FIRB相关法律法规，鉴于产业冻结令是一个法律上或衡平法上的土地权益，登记产业冻结令的权利人会对该土地拥有一定法律上的权利，由此必须在申请前需要获得FIRB的批准。这样即使根据产权相关法规，某个主体有可被登记注册的冻结令权利，如果该主体是法律上定义的外国人，该外国人可能需要必须首先申请获得FIRB批准才能真正申请登记产业冻结令。而在实践中，由于登记产业冻结令机构（比如土地登记局等等）没有审查登记者签证身份的权利和义务，本身登记产业冻结令是没有实践障碍的，但是这是该外国人及其协助登记的专业人士的法律责任和义务。

结语

总括而言，并不是所有人都可以申请产业冻结令，而是只有当申请者拥有可被登记注册的冻结令权利时，才能申请。如果随随便便申请，不但无效，还要赔偿地主的所有损失。

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