澳大利亚普亚律师事务所

澳大利亚维多利亚州，特别是首府墨尔本，有相当多的高层和公寓住宅已经完成或者正在开发。在过去十年中，旧区更新和重建项目导致了高层住宅大楼的出现，极大地改变了墨尔本的天际线。这种多层住宅开发项目（通常称为strata物业）在建筑物竣工甚至开始建造之前就已开售。买家在签署购买合同时只能依赖建筑物的图纸和开发计划去做决定。这种形式的物业购买被称为“off-the-plan”，与通常已经完成建设，注册并按已完成状态出售的常规物业不同。中文语境中对此种物业一般称为期房或者楼花。本文将讨论针对期房的土地转让税（印花税）的优惠。

应税价值

计算印花税的起点是确定物业的应税价值。对于所有类型的财产，通常应税价值是市场价格与合同价格之间的较高值。实际来说，合同价格通常就是您在公开市场（而不是关联方之间的出售）上购买的市场价格。物业的应税价值与合同价格不同的情况会例如是关联方之间的交易，因为物业在这种情况下可能以低于财产的市场价值的价格出售。

对于期房的情况，应税价值可能会受到优惠的影响。如果期房减免（Off-the-plan Concession）适用，则应税价值将降低，而印花税额也将降低。如果应用期房减免，则该物业的应税价值将为合同价格减去开发商在合同生效后建造该物业时花费的建设和开发成本。如果在签订合同时该物业尚未开始建造，则建造成本可能会是合同价格中的一大部分，应税价值可能仅仅包括土地价值，而高层建筑中单个一套房屋的土地占有比例可能非常小，由此应税价值会大幅度减少，从而应纳印花税税率也会减少，继而在应税价值和税率都减少的情形下，应纳印花税可能会非常少。

期房减免（Off-the-plan Concession）

对于期房的印花税，买家需要考虑期房减免是否适用。首先应注意期房减免仅适用于自然人，而不是公司或者以信托受托人身份购买的公司或个人。如果海外身份的自然人买家有资格获得主要居住地减免（PPR减免），他们也可以享受期房减免。

对于2017年7月1日之前签订的合同，即使买家不住在该物业中，所有期房物业购买均可享受期房减免，由此印花税非常低。对于2017年7月1日或之后签订的合同，大多数买家必须全额支付印花税，而只有有资格获得PPR减免或首次购房者免税/减免的买家才有期房减免。

首次购房者免税/减免（First Home Buyer Duty Exemption/Concession）

要符合首次购房者免税/减免的条件，从而符合期房减免的条件，在应用期房减免（即减掉合同后的建筑价值）后，物业的应税价值不能超过$750,000。如果在应用期房减免后物业的应税价值超过$750,000，则期房减免将不适用，应税价值将为合同价格。

值得一提的是，如果购买者在2017年7月1日之前签订合同，则可以考虑与First Home Buyer Duty Exemption/Concession类似的First Home Buyer Duty Reduction税务减免。两者的分别是适用于不同时期签订的合同。

主要居住地减免（PPR减免/PPR Concession）

要有资格获得PPR减免，从而符合期房减免的条件，在应用了期房减免（即减掉合同后的建筑价值）后，物业的应税价值不能超过$550,000。至少一位买家必须在成交后的12个月内开始连续居住12个月，以便将该房产确定为买家的主要居住地。海外身份卖家也可以享受此一减免。

例子

如果海外身份人士购买物业并将作为其主要居住地（PPR），居住在该物业中：

-      如果在应用了期房减免后应税价值低于$550,000，则PPR减免可以适用，应税价值将作为较低的价值

-      如果在应用了期房减免后应税价值超过$550,000，则PPR减免将不适用，应税价值将按合同价计算

结论

对于与期房印花税减免有关的计算，仅当卖方（开发商）向买家提供了印花税信息时，成交前确认适用的建筑成本和应税价值等信息。因此，鉴于以上介绍的印花税减免制度相当复杂，对于买家来说，在准备购买维多利亚州的成交尾款时，应准备在没有减免的情况下的全款印花税，因为应缴纳的印花税额可能只有在成交前不久才能确定。对于海外身份买家来说，应注意此类减免不包括由于海外身份而应支付的附加印花税，而附加印花税将根据合同总价进行评估。

有关印花税事宜，既有客户可以联系您案件的负责律师询问。如果您有与物业有关的任何问题，欢迎咨询普亚律师事务所。

参考资料

适用税率：

https://www.sro.vic.gov.au/non-principal-place-residence-dutiable-property-current-rates

维多利亚州税务局的印花税计算器（注意计算器的局限性）：

https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty

王斐律师点评：

1．      2017年7月1日前不论是否外国人，都有这个印花税优惠。这是之前为什么海外客户会有印象购买墨尔本楼花，就需要交房价百分之零点几的印花税的可能性。其实计算墨尔本一般印花税，即计税基础不是合同房价，而是应税价值。其价值低，税率也低，结果就是当时购买墨尔本期房的印花税相对于房价非常非常低，基本可以忽略不计。2017年7月后此优惠做了根本调整，一般人就不太可能获得此优惠了。

2．     需要注意，针对外国购买者，PPR（自住房）优惠仍然可能适用，而且期房印花税优惠都可能适用。但是即使可能适用PPR，相应的海外人士附加印花税，还可能继续额外征收。

3．     另外需要注意，上述两个优惠（首次置业、自主房）都是以签约时间的应税价值作为是否可以适用该项优惠的基础，而实践中，买家在签约时间是不太可能获得建设进度、建设费用、土地价值等等可以确定具体应税价值的准确、确定信息，开发商及其律师往往是在交房前才会提供详细、准确、符合法律要求的数据。由此，在购买期房前要确定的应税价值的不确定性使得每个希望获得首次置业优惠或者PPR而获得期房印花税优惠的购买者必须审慎决定。

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