澳大利亚普亚律师事务所

新南威尔士州准备土地买卖合同的程序

梁俊諾律師

土地买卖合同（合同）包括三个部分：第一部分是实质性合同，通常是由新南威尔士州律师协会和新南威尔士州房地产协会起草的标准合同，其中包含一般条款；第二部分是法律代表起草的特别条款；第三部分是披露文件，告知买卖双方有关物业的详细信息。

准备合同之前的第一步是确保客户与律师已经建立法律服务合同，并确保已向律师提供资金以便从数据库中购买披露文件。这些程序准备好后，律师可以随时准备标准合同和特殊条款。特殊条款可以按照卖方和买方的需求和协商的结果而调整。特殊条件首先由卖方律师起草才把物业放到市场上，然后由买方律师在谈判过程中经双方协议修改，最后双方签字。但是，拟定好的合同必须包含所有规定要披露的文件，才能将拟定合同用于销售物业。律师必须确保在将合同提供给房地产中介用于销售目的之前，将这些披露文件附加到合同第一和第二部分的条款，成为完整的合同。

准备合同文件的法律要求，载于新南威尔士州《2002年房地产及股票中介法》（Property and Stock Agents Act 2002 (NSW)）的第63条（法律翻译仅供理解之用，当以原文为准）：-

…

（2）除非潜在购买者或潜在购买者的代理人在所有能提出购买要约的时间（或在规例规定的其他地点或其他时间）。都能在房地产中介的注册办事处获取所需文件以供检查，否则房地产中介不得销售住宅物业。

……

（4）就本条而言，所需文件为─

（a）拟售物业合同的副本（不包括购买者的详细信息和购买价格），以及

（b）《1919年产权转让法》第52A条要求在购买者签字之前在合同中附加的文件，以及

……

“所需文件”包括要在合同中披露的规定文件。新南威尔士州《1919年产权转让法》第52A条指根据该法制定的法规中载有规定文件。而这些规定的文件可以在《2017年产权转让（土地出售）规例》附表1中找到。基于以上规定，除非房地产中介已经从律师那里获得了规定文件（尽管可能保存在中介的办公室而不是在物业开放日中公开），否则他们无法销售该物业或表明该物业可供出售。

如果在合同中未提供规定的文件，则物业的买方可以在签订合同后撤回合同，造成对卖方不利的情况。因此，准备好规定文件非常重要，同时一定要确保在合同用于销售并展示给第三方时，规定文件与合同的条款部分在一起。

现在律师通常通过电子系统购买规定文件，卖方律师可以从他们的电脑直接购买文件。需要注意的是，由于政府机构和公用事业公司的数据库会有处理时间，律师订购文件的时间与接收文件的时间仍然存在时间差。因此，从开始准备合同到律师向房地产中介提供拟定合同以销售物业总是需要一些时间。当客户做出出售房地产的决定和相关计划时，应考虑这一时差。

我们经常遇到一些客户希望我们作为卖方律师准备相关的法律文件起草合同，以便代理公司及时推出市场进行销售工作。我们非常理解客户和销售的迫切的心态，但是上述的法律要求和文件要求使得我们在出具完整的法律销售合同一定会需要相当的时间，可能两周甚至一个月的时间。遇到特殊情况甚至时间可能更长，在这种情况下有些销售公司或者客户强烈要求先准备条款出具草案合同以便进行销售工作，但是这种要求（不完整披露文件）在合规上可能会导致对于卖方的合同权利以及中介代理遵循相关的法律规范要求一定的法律风险。

普亚律师事务所具有多年的房产法律经验，能够为客户提供全面专业的法律服务。在房屋销售法律流程过程当中能够全面的保护客户的利益，确保文件、交易合规合法，积极促进销售工作的进行，与各方进行配合，为完成客户顺利交易达到客户利益最大化提供全面的法律保障。

如果阁下有销售房产的需求，请联系普亚律师事务所。

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