前言

在2020年3月23日那周，澳洲联邦政府禁止了任何100多人的“非必要”室内聚会。3月29日，更进一步把聚会人数要求限制在两人。总理Scott Morrison表示，随着卫生当局试图遏制感染，澳大利亚应准备至少六个月的中断。各个州在继新南威尔士州以及维多利亚州开始进入紧急应对下， 都开始了全面关闭“非必要”业务。

随着疫情的情况在全球日益严峻，各个民主国家的政府均在不断提高其对本国商业的援助计划。而澳洲政府也不例外，澳洲联邦政府于2020年3月接连宣布了4个援助企划， 其中后三个均把重点放在援助生意、支持弱势群体、保持将工资流向于员工以便维持就业率，而非单纯发放津贴等这种纯粹现金补贴（虽然有个别市政府有局限的业务成本补贴，但亦未涉及到租金 – 除去维多利亚州政府宣布了减免政府物业内的商业租客的租金）。

联邦政府目前将救助重心放在补助企业并保持工资流向员工，其核心原因在于尽可能维护本土的经济体，并尽可能防止失业率大程度飙升。与其通过社会福利去补助大幅度的事业人士，在第一时间做出应对，补助企业并由企业保留员工并支付工资（对比失业救济金）来拯救大幅度被按暂定的国家经济，是三方（国家、企业、员工）共赢的模式。

租赁纠纷

普亚律师事务所近期收到很多客户咨询，涉及到商业和住宅租赁协议的争议。一方面，租客会因为疫情导致的经济困难向房东申请租金减免或者无法或者无法按时支付租金；另一方面，房东也因为疫情面临还贷、支付维护费用的经济困难，同时还面临房客租金减免申请、无法收到租金的压力。

这其实是普遍所面临的情况，包括商业、零售、工业和住宅租赁法律关系中的房东和房客都在经历这些困难，而且情况日益严重。

联邦政府应对政策

对于上述租客（无论商业还是住宅）由于疫情导致进入财务困境因而未能履行租赁责任/义务，包括未能按时支付租金的，澳洲国家内阁先后出台了相关指导意见和政策。

3月29日声明

澳洲国家内阁于2020年3月29日决策并同意在接下来6个月中暂停（moratorium）任何对于商业和住宅租客的驱逐。

在该声明中，联邦政府呼吁房东、商业租客以及银行私下探讨互助方案， 并罗列了由联邦财政部长批准的几大原则， 包括：

1.          短期内暂时禁止驱逐因疫情而受到严重资金困扰而不能支付租金的租客；

2.         呼吁租客和房东商定租金的减免或对于租赁的临时修改；

3.         对受影响租客在特定期间对应租金的减免；

4.         租客终止租赁的能力以及因财务困境寻求调停等解决方案；

5.         商业物业业主因确保其通过该商业物业获得的任何好处/利益应按租客所受的疫情的经济影响比例来进行分享/分摊；

6.         未受到疫情严重影响的房东和租户应照常遵守其租赁；以及

7.         房东和租客之间的成本分摊或将损失延期， 由联邦， 州及各地方政府协同金融机构一起考量提供援助的机制。

4月3日政策

紧接着，4月3日，澳洲国家内阁开会进一步确定了疫情下商业租约强制处理原则（Mandatory Code),这些原则最终由具体州、领地政府通过具体立法予以实施推行。但是这些原则基本只是适用在能够获取政府工资补助的中小企业（少于5千万营业额）。

原则如下：

1.          在可以的情况下，租金需要继续支付，但是在因为疫情影响而遭受财务损失（比如获取政府工资补助）的情况，房东和房客应当商讨以达成共同协议；

2.         基于营业额减少的比例来相对应地减少租金以确保房东和房客共同承担损失；

3.         禁止因为租金未付而终止租约（包括锁门和驱逐）；

4.         禁止涨租金；

5.         禁止对停止营业和减少营业时间的租客处以罚款；

6.         禁止房东将土地税转嫁给房客；

7.         禁止房东对未付租金收取利息；

8.         禁止房东要求对未付的租金提供银行担保或者担保押金；

9.         确保去除关于租约延期的立法和行政障碍（以便房东和房客可以同意以免租换取租约延期）。

对于已经签署相关行为协议的租客和房东，州和领地政府已经同意寻求提供三个月土地税免除和额外三个月土地税延期的优惠。房东必须将此获益转给房客。

4月7日政策

澳大利亚国家内阁于2020年4月7日发布了《商业租赁行为守则》（Code of Conduct for Commercial Tenancies）旨在为受疫情影响的商业房东与租客之间的谈判加强以真诚互助原则。该守则涉及商业房东和租客之间可以商定并实施的措施，以缓解疫情大流行所带来的财务困境。

该守则的核心目的是效应之前澳大利亚国家内阁于2020年3月19日及4月3日所公布的几大原则，并旨在分摊及平衡疫情期间商业房东和租客所受到的财务风险及现金流影响。

澳大利亚每个州以及领地预计将会按照该守则去进行相关的立法。一旦相关的法案和法规被颁布并实施，该守则将会成为强制性的并会提供一系列对于满足先前联邦政府的JobKeeper补助项目的商业、工业以及零售租客在租赁方面的救济和租金的减免。适用联邦政府的JobKeeper补助项目的租客需要满足下述条件：

1.          年营业额少于澳币$50,000,000.00；以及

2.         对比去年同时间段有损失大于或等于30%的收入。

值得关注的是对于连锁商家们，上述营业额门槛是针对每一个独立的加盟方（单一的零售租客）；但对于零售集团类的租客，上述的年营业额门槛是针对整个零售企业集团而非单一的零售店铺。这也就代表了一些零售企业集团将无法享受到守则中带来的好处及救济。

虽然该守则制定了一系列的“租赁原则”，但这些原则的应用需视个案的具体情况而定，“租赁原则”起到了一个指南性的作用来协助并引导商业房东以及租客就特定情况以互助为本来达成新的协议。守则中包括了下述租赁原则（非详尽列表）：

1.          房东不得因未付租金而终止租约；

2.         租客需继续履行其租赁义务；

3.         房东必须将其获得的任何法定费用（例如土地税，市政税）的减免以100%减免给租客；

4.         房东不得强制执行租客的租金担保（包括个人担保以及银行担保等）；

5.         房东必须根据租户交易量的减少的比例来减免（“减租比例”--最高可达正常租金100%）或延缓租金。而实际减免租金必须至少占减租比例总额的50％；

6.         房东不得收取延期租金部分的利息或罚息；

7.         如果同意租金延缓，则房东须将租赁延期等同于租金延缓的期限；

8.         房东需在疫情大流行期间及其结束后的合理恢复期内冻结租金上涨（零售租赁中的周转租金除外）；

9.         如果租户由于疫情而减少营业时间或终止业务，则业主不得实行禁令或征收罚款。

商业房东和租户都应按照守则概述的核心原则进行合理谈判就疫情期间的商业租赁更改并取得双方均可接受的结果。如果无法达成一致，会安排强制性的调解。

4月7日政策我们随后会专门撰文说明，请进一步关注我们公共号或者我们的网站。

政策分析

由上述政府政策可见，澳洲政府目前正在考虑对于商业房东及租客提供一些可能的补助方案和指导意见，但是具体法律条款和执行取决于具体州和领地政府的具体行动（具体内容见下文）。

上述联邦政府的政策可以简单总结为：

1.          目前所有政策都以商业租赁为核心讨论。虽然3月29日暂停令适用于商铺以及住宅，但当时和此后的政策的核心原则几乎围绕着商铺。

2.         所有政策都仅适用于收到疫情严重影响的族群，商业租约优惠主体范围基本以JobKeeper项目符合条件的企业。

3.         核心理念还是呼吁房东和租客协商。

4.         合同仍需遵守。

5.         根据业务量减少比例相应可以减少租金。

6.         房东从政府、银行获取的优惠应当全部或者对应比例共享给租客。

除非新法案有相当明确的标准和定义，在租金拖欠的情况下，如果房东意欲按照租约去终止租约或驱逐租客，如果租客需要依据相关政策或者（后续）法律对抗此行为，租客很有肯能背负着举证义务来证明自身是受到疫情严重影响的。

法律分析

在现阶段，虽然联邦政府下达了暂停令并公布了一系列政策，总理也呼吁房东及房客坐下并商讨可行策略分摊损失，各大银行亦宣布了对于小生意持有者的延迟还款6个月等机制，但大部分受疫情影响的企业和个人早已纷纷开始检阅他们现有的租约，但遗憾的是他们很难在其中找到他们所寻求的答案或缓解措施。

首先，如昨天普亚文章中所述不可抗力条款的内容，不可抗力是个合同机制而非普通法的原则之一，而大部分的租赁合同（包括商业和住宅租赁合同）一般并不会包含不可抗力条款，因此在没有政府介入的暂停令和未来立法规则下，房东或租客或许都无法依赖于疫情并终止租赁或寻求合同中的救济。

其次，即便租赁中包含了不可抗力条款，该条款不大可能明确注明了如目前疫情的情况，或概况一个“大流行病疫”情况：此类情况在法律概念里不同于普遍认知的天灾人祸，因为它隶属临时性且缺乏永久性（如不会对商铺造成实质性长期的损坏导致商铺无法被使用等）。其结果便是导致即使有不可抗力条款，但在没有包括大流行病疫情况的不可抗力条款并不适用于现在疫情大环境，也从而无法适用解决这些问题。

简单而言，便是这类情况是否为租赁合同双方在进入租赁合同时所考虑到并草拟在租赁中的，但是相信大部分房东以及租客均不会对此有所预见。所以现行法律和大部分合同基本无法对疫情作出直接作用和调整。

同理，房东或租客可能无法依赖于疫情的疫情来争论租赁合同被落空（frustration）。因为“大流行病疫”的影响和政府的任何干预只会导致租赁履行的延迟（基于对租赁期限的总体影响是暂时的而非永久的），所以即便在疫情如此严峻地肆虐全球的环境下，它并没有使得租赁无法履行或产生根本性质的义务的改变。

商业租约分析

损害及破坏条款

相对比不可抗力条款通常不会出现在租赁合同中，通常商业租赁合同都会包含损害及破坏条款(Damage and destruction clause)。 在类似的条款下，租客通常有权要求对租金减免甚至终止租赁，但损害及破坏条款值适用于商铺或建筑的实质物理损坏，并不包括流行病疫。此条款针对疫情产生的影响也可能无法适用。

持续营业条款

另外，在目前疫情中容易被忽视的是商业租约中持续营业条款，其中大部分商业和零售租赁都会包含条款要求租客保持商铺正常开放营业，并且在租赁期内不得中止其业务或暂停营业。因此，只要房东没有限制对于商铺或商铺所在地的出入权，在严格的法律要求的立场下，租客必须保持继续开放营业。房东可以认为，对客流量的控制以及减少或由疫情导致的销售减少，这是租客需承担的风险。租客应该购买业务中断保险来防范这种风险。

大部分商业租赁亦可能包含了类似的条款要求保持一个安全的工作环境以及营业环境，那么根据目前政府宣布的紧急状态，租客可以依赖于健康安全法（Work Health and Safety laws）所要求的必须提供安全的工作环境为由作为临时停止开放营业并撤离商铺的依据。

当然，联邦政府公布的政策已经包含了关于持续营业的内容，要求房东不得以租客由于疫情减少营业时间或关门而采取惩罚措施。

租金收益

商业租客在疫情中的首要考虑可能是减轻租金或暂停租金，但是遗憾的是根据常见的商业租赁合同以及相关的合同法法则，即使租客选择放弃其业务，并且房东亦同意放弃追究租客在租赁合同下的持续营业的义务，仍不能改变严格法律意义上租客必须根据租赁合同条款中支付租金这一义务。而政府的暂停令仅仅阻止了房东收回物业驱逐租客的权利，这并不会在任何程度上影响（尤其在暂停令结束后）房东追究租客拖欠租金的权利。当然，租客届时是否有实际经济能力来偿还拖欠的租金是另一个话题了。

房东的核心利益在于租金的收取，以及是否在租金拖欠下可以收回物业、没收押金且索赔损失。联邦政府暂停令中关于终止租赁、减免租金的声明仅仅是个建议，现阶段无法强制执行。如果房东拒绝减免房租，法律上房东没有此必须责任，房客也无法强行不支付租金，但是房客不支付租金，在现阶段基于暂停令房东也不能强行终止祖业或者驱赶租客。如果双方无法就租金减免达成协议，租赁双方就进入了一个双方僵持的阶段。

具体法案

截止于笔者此篇内容，除了新南威尔士州的疫情应急对策法（COVID-19 Legislation Amendment (Emergency Measures) Act 2020）除外还未有其他州或领地政府任何明确的补助行动或律法的更改。

新南威尔士州于2020年3月25日制定并开始执行疫情应急对策法。该法案允许相关部长建议修订相关法规，以规范零售租赁以及住宅租赁。其中，该法案允许制定下述的相关法规（非详尽列单）：

1.          禁止房东在特定情况下重新收回物业，即房东无法在特定情况下驱逐租户；

2.         禁止房东在特定情况下终止租赁；

3.         在特定情况下限制或规范房东不能行使租赁或其他法案法规赋予的某些权利，例如要求赔偿；以及

4.         豁免房客或某一类房客于一些租赁下或相关租赁法下所需承担的义务，即政府可以对某些租客群体给予优惠。

上述的法案允许的未来制定的法规将可能直接影响新南威尔士州的所有租赁，包括零售租赁、住宅租赁、农场租赁以及商业租赁。但是该法案没有对“特定情况”进行明确定义，相关部长有权衡量大流行病疫下任何必须的措施并修订相应法规。

目前，对于其它州是否会订立类似的法案我们还不得而知。

住宅租约分析

补助政策

如前所述，目前联邦政府的重点补助将重心放在补助企业并保持通过政府补助企业从而发工资流向员工，其核心目的在于尽可能维护本地的经济稳定，并且抑制失业率大程度飙升。

如果只是单纯发放福利至个人，通过社会福利去补助大幅度的失业人士，政府必须出钱，企业人才流失，员工变成失业人士，失业率剧增，基本上多方输的局面。

但是联邦政府在总理领导下做出明智应对，补助企业并由企业保留员工并支付工资给企业（对比失业救济金）来拯救大幅度被暂定的国家经济。这样，企业减少损失，同时能留住人才，而政府本来就要支付福利，并没有特别巨大额外支出，而社会失业率也会因此稳定。这是多赢局面。也由此，总理Morrison获得大幅度选民支持。

政府的考量应在控制了失业率后，大部分民众将不再是“收到疫情严重影响的”，因而也可能大幅度削减了房客们面临的经济困难，由此住宅租约中的问题可能会不像商业租约中的问题那么突出和严重。但是政府并未就此完全不管，还是在考虑出台新的政策或者法律。

最大受害者

值得注意的是：截至此稿时所有政府补助计划几乎均只限于澳洲公民以及永久居民（Permanent Resident）或一些特殊签证的持有者（如sub-class 444）。这一点而言作为国家在疫情下对于本国经济的救助是完全正确且无可厚非的。

但是，不可否认的是大量的零时签证持有者将大幅度面临事业，并没有补助的情况，而这些人在澳期间却同样需要住宿，而这些临时签证持有者的房东们、未能收到政府补助计划的临时签证持有者的租客们、以及租给临时签证持有者房屋的房东可能在目前联邦政府给出的政策下才是疫情危机下最大的受害者。

住宅租金减免

很多住宅租客都会申请减免租金或者要求延期支付租金，而且要求减免租金的居多。此情形下，房东会有担心是否房客真正因为疫情而经济紧张从而无法全额按时支付租金，还是借此机会本来有经济能力支付租金而只是借此机会获取额外利益。由于政府补助已经能支持一些民众，房东的这种担心也很正常。同时房东也可能面临要支付政府、物业、以及房产维护等房东必须支付的费用，而且减免租金也可能会影响到房东缴纳的相关保险。

对于房客来说，如果真是遇到困难，的确就要申请减免房租，但是可能还要证明本身因为疫情受到影响，经济困难，以避免部分房客借助疫情在本身经济收入没有受影响（尤其是政府资助计划下），通过损害房东利益获取不合适利益的情况。这也是为什么近期有些房东会要求房客提供信息和证据以证明真正遇到经济困难的情况。

如果房客拒绝或者不能提供相关疫情影响而经济困难证据但是拒绝支付租金，相信在目前的疫情下，房东终止租赁并进行索赔诉讼可能不是优先考虑，出于几个原因：

1.          道德原因。在目前疫情情形下，由于房客无法支付租金而强制终止租赁合同会使得房东出于道德洼地，可能受到道德指责。

2.         政策原因。联邦政府的暂停令明确要求在近期不能因为无法支付房租而驱逐房客。这样即使终止租约，房东也不能驱逐房客，终止租约只能让房东更加不利。

3.         经济原因。如果现在终止租赁合同，房东也很难获得新的租客。而且即使追诉房客，房客有可能因为疫情导致没有经济能力支付。

4.         法律原因。根据最新颁布的守则，各州和领地预计会进行相关立法禁止因未付租金而终止租赁的行为。另外，目前联邦政府正在积极制定将法定追诉（Statutory Demand）未偿还债务额度由$2,000.00提升到$20,000.00，并将还款期由21天延长至6个月。在其情况下，如果该立法通过，意味着房东一方面不能赶人，另一方面要面临起诉门槛大幅度提高，法律获赔流程费用增加。

对于未包含在守则内的住宅业主和租客，亦不应该单纯地等待政府的进一步财政纾困或新的援助计划。普亚认为，就像政府呼吁的，双方应当就房租减免或者支付延长安排由双方本着合作公平的原则予以协商，房东有权利要求房客提供相关受影响证据，双方在共度难关的基础上探讨出双方都能接受的具体安排。

结语

联邦政府退出一系列政策对租约问题予以协调和规定，即便目前各州和领地还未进行根据守则的相关立法，但相信在目前的情况下可能会是相当迅速的。届时必须予以及时关注。

不论房东或租客，如果阁下的情况适用于新颁布的《商业租赁行为守则》，需要尽早对自身的财务状况进行审核并开始和对方进入良性的沟通是当务之急最有效的自我保护措施。

如果阁下是住宅的房东或者房客，要认真分析具体情况，并且和对方及时有效沟通争取达成一定协议。

不管是商业租约还是住宅租约，租约双方在讨论租约问题时应本着双赢的思想进行谈判，相互本着互助的心态去协商和探讨解决方案。

如果阁下需要这方面的法律协助，欢迎联系普亚律师事务所来进行进一步的沟通。

免责声明：以上文章仅代表笔者对于相关法律的简介和个人解读，并不构成也未试图作为任何的法律建议。每个案例亦需要独立地去审核和分析。如果您有相关问题的疑问或其它法律疑问，或者希望获取明确的法律建议，欢迎联系普亚律师事务所。

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