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购买房屋时的风险管理

李金娜律师

介绍

澳大利亚的丛林大火在这个季节已经持续了一百多天,而当本文发表之时,新南威尔士州仍然有许多野火被新州乡郊消防服务评为“不可控制”。

 

丛林大火经常发生导致我们几乎对这些事件不敏感,并且已经习惯了它的发生。每年11月或12月左右,就会开始传出有关于事发地点,受损财产的惊人价值,以及最糟糕的是造成死亡的人数的消息。

 

尽管澳大利亚丛林大火在2020年的第一个月成为国际头条新闻,但紧随其后的是在2月初发生的最具灾难性的雷暴,在大悉尼地区造成了严重洪灾。房屋被洪水淹没,车库被水淹没,汽车和其他财产遭到破坏。

 

当我们在阅读有关多少人失去了最宝贵的财产,即他们的房屋,的统计数据时,我们似乎还可以自我安慰:至少他们有保险。

 

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保险的作用

许多人都把保险视为一个备用计划。在不幸的危机中可以依靠的后备职位。保险提供商提供了无穷无尽的产品系列,这些产品几乎可以覆盖当今人们的生活中所有的东西。如果您有车,您就不会对强制性的第三方汽车保险和全险感到陌生。您可能也已经购买了牙医就诊和处方眼镜的私人健康保险。还有许多不动产的保险产品:房屋和财产保险,房东保险,物业保险……只要您对自己的情况坦诚相对,并且有规律地支付保费,那么当坏事发生时以及有资产遭受破坏时,该保险公司将兑现您所要求的索赔,并希望能减轻您所遭受的经济损失。

 

但是,我們经常忘記,保险提供商家,核心里,是一個以利润为导向的行业,該行业每年通過自己最擅长的工作,即評估相关风险,而获得数十亿元的利潤。当为您的资产所提供的保险的有关风险增加時,保险费會相应地增长的越来越快,直到保险公司认为对您的保单所承担的风险门槛费用过高。

 

换句话说,如果您的房产位于历史证明的灾难性区域,并存在缺陷或带有之前的索赔清单,保险公司可能会拒绝为您的房产提供任何保险。

 

之后,您将需要依靠您自己了。

 

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初步的风险识别

 

与其花数十年来偿还昂贵的保险单或者让自己在灾难来袭时承受毁灭性的经济损失,不如让购买者在购买房产之前可以更进一步的了解他们即将要面临的事项会更好。

 

您在哪里购买?该社区是否受到洪水或丛林大火的影响?您在几年后对这房产将会有些什么计划?物业再次开发是否在您的计划中?有太多的因素都可能需要被考虑到。

 

一些快速的自我检测

当您对房地产感兴趣时,您可以开始通过对于土地,建筑物和当地区域进行一些一般性的研究。在线网站,留言板和社交平台可以为您在将来成为业者后可能遇到的情况有所了解。

 

两年前,有一间近乎全新的公寓,看似以特价出售。笔者对于以低价购买而感到兴奋,但也非常谨慎。在Google新闻上搜索了住所地址大约10秒钟后,发掘到该建筑物仍然存有重大火灾的隐患,而该隐患在几年前已经造成一名访客死亡和另一名居民永久性残疾。这种“特价”已经不再具有吸引力,事实上,笔者只是通过这种快速检查来躲过一劫,并避免了一些非常昂贵的正在进行中的物业管理费和公用偿债资金(strata administrative levies and sinking funds)(以修理建筑缺陷并支付物业建筑所投的保单的天价费用),以及将来在出售房产的严重困难。

 

土地买卖合同

不论资产或土地是全新的还是已建立的,土地买卖合同经常都会披露一些非常重要的信息,例如,附件里的地方议会的规划证书将显示该土地是否适合将来进行重建,或者是否位于可能容易发生森林大火或洪水的任何区域。过户律师也可以查询到其他可能会在将来使您头疼的警告标志,并可以提前警告您潜在的花费,因此,如果您希望继续购买,可以与卖家进行更好的讨价还价。

 

我的一个客户有兴趣购买一幢新建的房屋,该房屋位于一片广阔草地旁的社区中。审查合同后,发现房屋位于丛林大火易发生土地上,丛林大火袭击等级(BAL)等级相对的是比较高。她还被告知,她所感兴趣的房产的建筑商和建筑设计师必须遵循并实施建筑规程和保护措施。最后,尽管开发商提供了对原购买价格进行折扣$75,000元,但她还是决定不继续进行购买。

 

建筑检查

在上一段中,我们讨论了律师如何对合同的适当审查来揭示有关建筑物所在土地的重要信息。那么建筑物本身呢?房屋或单元还可能存在其他隐藏问题和建筑物缺陷,在30分钟的开放房屋检查时间内是很难注意到它们。然而,稍后对其进行维修可能既昂贵又耗时。

 

进行建筑物和害虫检查将能够由合格的建筑物专业人员对该建筑物的状况进行独立审查。它通常需要花费数百元,但是您将提前了解问题所在,并且可以使用此信息与供应商进行协商以获得较低的价格。


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结论

在参加拍卖或签订任何合同之前,购买者应该向卖方索取一份合同,以提供予自己的律师来事先审查。

 

购买房产是一个重要的决定,有经验的房地产律师能够告知您购买房产的法律程序,以确保无忧的交易。


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以上仅为法律简介,仅供参考,不构成独立的法律意见,详情请咨询我们律师事务所工作人员。


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