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敲黑板啦- 新南威尔士州期房合同新规

王人杰律师

敲黑板啦- 新南威尔士州期房合同新规

作者：澳大利亚普亚律所王人杰 （Tony）律师

在澳大利亚，购买期房通常是一个持久战，在此期间免不了委托专业律师保驾护航，处理整个流程。作为澳大利亚最热门城市之一悉尼所在的新南威尔士州（以下简称‘新州’），于近期颁布了针对新州期房合同的新规。该项新规适用于2019年12月1日之后的期房合同，可谓是把期房合同里面的细节更加‘高标准严要求’化了，使得开发商或者卖家的责任更大，买家的保护更多。我们澳大利亚普亚律师事务所第一时间在此文当中给大家总结以下该项新规的要求。

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卖方声明

该项新规仅针对于新州的期房合同（Off the Plan contract），新规针对开发商或者卖方需要在合同当中披露的相关信息更加细节化，要求披露的内容更加繁杂和全面了。其中包括了必须附上相关的区域分割图，物业面积和装修标准等等。如果开发商或者卖方没有在合同当中披露所要求信息的话，那么买方则可能有权利在签署合同之后的14天内以此为由终止合同。

新规还规定开发商或者卖方需要在期房合同当中附上符合规定标准的卖方声明（Disclosure Statement），该声明需要列明与合同相关的重要信息，比如日落时限（sunset date）等。这样的话，对于买家来说，合同里面的重要，值得注意的信息就一目了然地都可以在这个声明里面找到，而不需要再从几百页的合同里面去找相应的条款或者规定。

冷静期和成交日期通知

新规还延长了新州原本的冷静期（仅针对新州期房合同），从本来的五个工作日延长到了十个工作日，给予买家更多‘冷静思考’的时间。同时，新规也规定，必须给到买家21天的成交通知（以前通常成交日期的时间为7天或者14天左右），给予买家更多一些准备交房的时间。

首付一直存于信托账户

新规还规定了任何合同首付只能放到首付持有人（一般为卖方律师）的信托账户，不得与成交前提前释放给卖方，以此来保护买方资金的绝对安全，不会因为卖方在整个过程当中出现任何问题而损失首付。

针对日落条款给予买方更多保护

新州政府于2015年颁布法令防止卖方或者开发商肆意滥用日落条款来终止合同，法令规定除非买方同意或者由澳大利亚高等法院出具相关命令，卖方或者开发商才可以以没有在日落时限内获得区域总图登记为由来终止合同。

今年的新规扩大了针对日落条款的定义，从而使得其他可以触发终止合同的事件，比如入住许可证的颁发，也适用于上述法令规定。即使在卖方被允许终止合同的前提下，新规同时还允许法庭给予买方一定的补偿。

针对‘实质性重大修改’的通知

新规要求卖方需要在整个过程当中，书面通知买方‘实质性重大’的修改，这种修改通常是很大程度会对于买方使用物业造成实质性负面影响的修改。此类修改包括了针对区域总图的修改，区域管理或者物业管理声明的修改，以及装修标准的修改等等。

在某些情况下，买方可以因上述修改会对其所购买的物业造成实质性负面的影响为由，来终止合同。当然买方也需要证明如果当初签约时已经知道了会有这些修改，就根本不会签署合同。另外，除了选择终止合同以外，在双方达成一致的情况下，买方也可以选择要求卖方提供相应赔偿（赔偿不得超过物业购买价格的2%）。

以上仅为新州针对期房合同新规的简介，仅供参考，不构成独立的法律意见，详情请咨询我们律师事务所工作人员。

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