澳大利亚普亚律师事务所

背景

2015年，新州实施了有关日落条款的新法规，该法强制开发商在日落条款时间后，如要终止合同，需获得高等法院的书面命令。因为有些无良开发商故意拖延工期或是开发期间，在最晚需要竣工并交付的时间前不交房，这样他们就可以终止合同，并以市价再卖出，获得升值的巨大收益。

在2019年，新日落条款实施的四年后，新州出台新政对楼花买家提供更高的透明度和更佳的保护。新政涵盖2018产权过户(修正案)法和2019产权过户(土地出售)修正条例，两项法律于2019年12月1日生效。

卖家披露义务

相较之下，维州的土地出售合同强制附加「卖方声明书」，这项声明书必须由卖方签署。该合同也包含买方在签署合同和卖方声明书前卖方必须强制性披露的项目。在昆州，也要求必须提供披露声明书(在合同之外)，且必须由合同双方签署。

先前在新州，也有卖家披露义务的相关法律规定，但实务上，律师十分随便地出具此种披露声明，而且不管是买家或卖家都不需要在这些信息披露的文件上签署和确认。

新法要求卖方附入以下的文件和信息:

1.    一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图影印本

A.   所售期房单元号、期房所在地点标示、所售期房单元面积

B.   如所售期房为分契式产权(strata scheme)：平面图和区域规画草图

C.   如为小区产权(Community, precinct or neighbourhood scheme): 区域规划图表草图、详细设计草图、小区和邻里产业计划初稿

D.   影响所售物业的地役权或是共同用益权。以及土地使用上可能有的限制和影响部分所售物业的积极契约

2.    期房建筑标准及设备清单(Schedule of Finishes)

3.    任何在产权过户法88B条款下的产权负担文件

4.    物业管理条例、管理声明初稿、任何计划开发初稿、物业发展计划初稿、物业经营初稿、建筑物经营初稿，任何相关的文件(参阅 产权过户条例r4A(3))

期房合同披露声明书已可在新州网站下载，但仍不需要双方签名。

如果没提供披露声明书或其他应披露的文件，将会使买家有额外的权利能在合同签署后的14天内解除合同。

实务上，在新法出台前，大部分处理期房合同的律师通常会附入应披露的文件(住房设计草图、所售期房单元号、地点、物业管理条例等文件)，但当买方没有注意到这些信息时，有些律师会忽略提供必要的讯息。例如: 根据笔者过去14年的经验，除非在买方律师向卖方律师要求的情况下，有些卖方律师通常不会提供期房建筑标准及设备清单。新法将强制卖方律师提供相关的法律文件，让买方能全面性的注意到相关必要信息。

有趣的是，新法并不要求在分层物业中披露车位和储藏间的位置与区域，且建筑管理声明书或物业管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。

在维州，通常车位或储藏间的位置与区域需包含在规画草案中，成为卖家声明书的一部分。排除车位及储藏间区域的信息能给新州卖家在物业规画图的注册中保有一些自由和弹性。买家需自行确认在合同标题页中所售期房是否包含车库和储藏间。

重要事项变更的告知义务

楼花(off-the-plan)买卖合同是指所售物业在合同签订之时，处于几年或几月后才建成的不动产买卖合同，而这期间可能会有变化。在新政之下，卖方必须告知买方一切与以披露内容不相符的重要事项变更。重要事项变更是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形，包含以下事项(参阅产权过户法Section 66ZL):

·         规划草案变更

·         物业管理条例变更

·         期房的建筑标准及设备清单变更

·         地役权或契约权利变更

·         分契式物业管理声明或物业大楼管理声明变更

·         小区产权(住宅小区)管理声明

·         分契式物业开发合同变更

需要注意的是产权过户细则r19A(2)列出了卖方无需履行告知义务的非重要事项变更，包含期房单元号或街道号变更、物业大楼管理和分契式物业管理声明中的业主分摊费用(Shared expenses)的分配问题、车位和储藏间具体面积或位置的变更(在符合合同条款的前提下)。

根据产权过户法Section 66ZN，卖方必须至少在完成前21天内，向买方提供新州的相关表格，以满足相关规定。

买方解除合同或索取赔偿的权利

如果有任何重大变更事项，在证明以下两项条件时，买方有权解除合同(Section 66ZO):

1.    如果在合同订立之前得知该事项变更，将不会同意订立合同

2.    该事项的变更使买家遭受重大不公

如果重要事项的变更没有被告知，但是该变更在交割前21天卖方向买家出具的已注册最终设计图中出现，买家也可以行使解除合同的权利(Section 66ZP)。

解除合同的通知必须是书面形式，并且在收到变更通知的14天内行使权利。

先前，许多卖家律师草拟楼花买卖合同时，允许卖家在交割前的14天，有时是7天，提供买家已注册的最终版本物业规划图，且只允许买家在通知变更后的7天内解除合同，而非收到变更通知后。新法将给买家更多的交割准备时间和充足的解除合同期间。

如果有上述权利的买家不愿意解除合同，他可以选择继续履行合同，并就该重要事项的变更主张赔偿。买方必须在完工前，以及知悉该重要变更事项或收到与买方认知不相符的已注册最终版本物业规划图后的14天内以书面形式向卖家行使其权利。索偿额不得高于合同价格的2%。

定金以信托方式进行保管

在合同期限内，任何由买家于合同下支付的定金或者分期付款必须放在第三方的信托账户或者管控财产账户中。

根据新州推行的新法，不同于维州和昆州有10%的定金限制，楼花买卖合同仍然在订金的百分比限制上没有法定要求。法律上来说，这代表开发商仍能要求高于10%的定金。

然而，新州在这次修法中改善了定金的相关制度，强制定金必须以信托的方式进行保管。先前，曾有开发商要求买家在期房建设期间释出定金交予开发商，但是买家并没有任何权力与开发商进行谈判。买家只能选择留下或是离开。新法强制定金存入信托账户中，保护买方支付的定金或分期款项，避免不必要的风险。

延长楼花买卖合同的法定冷静期

新法将原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期的５个工作日延长至１０个工作日。因为楼花买卖合同的复杂度，给予买家更长的期间考虑该项买卖。

新日落条款

2015年的法律的确避免了开发商利用日落条款来解除合同，但只定义了规划注册，2019年的新法增加了可根据日落条款解除合同的事件(Sunset event)，不只有所售楼花，也包含准入许可证(occupation certificate)的出具和其他规则中规定的事件。新法也赋予法院在卖方根据日落条款解除合同时判给卖方赔偿金的自由裁量权。

不管楼花买卖合同是在新法生效(2019年12月1日)前签订，或是生效后签订，新日落条款将会适用于所有的楼花买卖合同。

新变化对投资者和开发商的影响?

对投资者来说，新政对楼花买家更加具有可靠性、透明度和保护程度。其中包含更长的冷静期、更多细节性的披露文件、定金须放在信托账户、更有力的日落条款保护、更多解除合同的权利和更长的交割准备期。新政也许可以让投资者在楼花投资上增加更多信心。新政也赋予楼花买家在重要事项变更中有更加合理的替代方案-赔偿，而非只有解除合同的选项。然而在新法施行前后，因为产权过户市场的竞争性、不合理低廉的产权过户律师费或许会导致不称职的律师和产权过户师因低廉的法律服务费用生存下来。但是这种法律服务可能会损及买家的权利，也会进一步引发更复杂的诉讼。因此，楼花买家应谨慎考虑选择有经验、具有学识且专业的法律服务提供商，这样才能在房产交易中正确的保障自己的权利。

对开发商来说，新政试着束缚着开发商在合同中披露更多的文件与讯息、恰当且及时的告知买方、将定金置于信托账户内、给予买家更长的时间准备交割和给予通知。新政对开发商给予更多义务、风险和成本，开发商必须事先仔细的规划其市场策略、开发申请(DA application)、建筑流程和监控、交割安排与通知、相关文件包括合同准备。事实上，具有声誉的律所已在新法实行前达到大部分新法的要求，特别是在披露义务上。

在律师执业中，我们常会讨论「当个律师或是当个好律师」的议题。身为一名律师只需要达到法律规定的最低标准就好，但是当个好律师要求律师的思考和表现不仅只是针对当事人的最佳利益，还包含对商业本质和对社区与社会关怀更宽泛的愿景。

所以请选择一名好律师!

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