澳大利亚普亚律师事务所

FIRB费用： 海外人士购买土地需要支付，销售土地也要支付？

作者：王斐律师 、 王人杰 （Tony）律师

海外投资者来澳洲购买房产，需要申请FIRB（Foreign Investment Review Board，海外投资审批局）的批文，即海外人士置业许可并支付相应费用，才能符合澳洲法律要求。该项规定在2015年得以强化，凡是委托我们普亚律师事务所代理购买房产的海外投资者，我们都会严格遵循该项规定，为我们的客户准确及时地申请上述批文，以确保客户最终能够合法地完成购买。具体内容可以参考我们在2015年的文章。

如果是在澳洲买地建房（House & Land Package）的情况下，在土地已经完成交割（产权已经转移到买方），但房屋还没有开始建造的时候，原始买家（此时已经是业主了）希望把这块土地转卖出去，业主是否也需要申请相关FIRB批文并缴纳相关费用呢？

在上述情况下，新的买家如果也是海外人士的话，那么新买家必然需要就购买本身申请FIRB批文，这个毋庸置疑。但是，对于原始买家(业主)出售该土地，根据相关政策和法规，也需要向FIRB申请修正批准（FIRB variation application）并缴纳相关费用。这项规定知道的人非常少，甚至有一些我们的律师同行也认为原始买家（业主）直接就可以销售转让，不需要申请FIRB的批准，不需要缴纳额外的费用。听从这个建议可能会导致该原始买家（业主）在销售过程中违规违法而可能导致额外的法律后果包括罚金甚至刑事责任。鉴于此，我们普亚律师事务所和FIRB及澳洲税务局ATO（Australian Taxation Office）相关工作人员展开了深入讨论和交流，确定了相关内容，并借此机会向公众澄清该项规定。

土地购买的FIRB申请 – 四年建造条件限制

海外投资者在澳洲买地建房的时候，会针对该土地购买申请相关的FIRB批文。一般而言，目前FIRB针对该类土地购买申请颁发的批文中，都会有一项附带条件，要求海外购买者在该土地购买FIRB批文发出的日期后的四年内完成房屋建造。

该项附带条件主要用意是允许海外资金投入澳洲房产市场的情况下，限制海外投资者单纯炒卖土地获利，要求海外投资者在购买澳洲土地的时候，必须以增加澳洲本地的房屋建造数量为目的，必须建造房屋，从而更好地满足本地居民的租住刚需，带动整个项目区域的整体建设和配套设施。这其实是和很多购地合同中开发商对于建设房屋时间限制条款如出一辙，都是政府机构为了限制投资者（不单单是海外投资者也包括本地投资者）单纯炒卖土地而采取的必要措施。

从FIRB的相关指导性思想来看，包括其他相关澳洲法律或政策而言，往往要强调限制买家，包括海外买家以买房买地之名，进行‘投机’活动，比如，囤地不建房等待土地增值后抛售土地获利等行为。此类‘投机’行为并不利于澳洲整体房产市场的健康发展，也会导致土地价格畸高，同时囤地不建房也容易导致房屋供应不足，无法满足本地居民的实际居住需求，这和政府批准土地开发建造房屋的初衷是相悖的。此外，单纯炒卖土地，使得应当从海外流入澳洲的建造房屋的资金减少，也和澳洲海外投资批准的初衷相悖。所以，FIRB对于土地批文才会有上述要求完成房屋建造的时限条件。

土地购买FIRB批文无法满足条件 – 无法按时建筑完工

根据相关政策，如果业主（海外投资者）不能按照上述时限条件完成建筑工作，该业主必须在上述时限内申请FIRB的修正批准比再次支付申请费用，才能延长时限，从而满足FIRB的政策法律要求。

如果买家在上述时限条件内没有完成建筑（不管出于什么原因，可能是土地开发商延期，可能是建筑商延误，也可能是海外投资者资金短缺），而且买家没有在时限条件到期之前申请FIRB的修正批准并缴纳费用，则买家已经违反了FIRB的批文条件，违反了澳洲的法律规定，一旦FIRB审查发现，买家就会承担相应法律后果，包括但不限于罚金、要求强制转卖甚至承担刑事责任。

由此，我们强烈建议所有澳洲土地海外购买者一定要认真审查自己的FIRB批文，确定相关建筑时限，积极满足要求，避免不必要的违法违规。

此FIRB修正批准申请费用为5000多澳币（目前为5100澳币，此后可能会有调整）。 有些买家在获知需要支付该费用时间非常纠结，私自认为赶紧抓紧时间完成建筑，可以不去申请该FIRB修正批准以节省该笔费用。这本身可能涉及违法违规，一旦被发现，买家可能需要承担相关责任和后果，我们强烈建议客户不要这么做。

当然，如果真的由于各种原因在上述时限内没有完成建筑而海外投资者因为疏忽或者不了解而没有申请FIRB修正批准，在了解到此情况后需要第一时间马上补救，应当主动申报并提出申请。一般情形下FIRB不会就此予以处罚或者处罚力度会相比被FIRB审查发现出来要微弱很多。

普亚律师事务所已经成功帮助一些客户在此不利情形下成功获取FIRB修正批准并且没有额外处罚。

海外投资买地建筑动工前土地转卖

有些情况下，由于种种原因，海外投资者不能或者不愿意在土地购买后开始建筑工作，或者有机会转卖该土地给其他新买家，目前法律没有限制该海外投资者将该土地专卖给其他人。

而且根据FIRB政策，海外投资者不能购买二手房。但是在实践中，“只有二手房，没有二手地”，就是说土地在没有建筑之前没有房屋矗立之上，该土地不会被定义为已经存在的住宅，由此不受“二手房”的限制，可以由新的海外投资者购买。简单说，如果一个海外投资者买了澳洲的公寓楼，交楼后就不能卖给其他海外人士了，只能销售给具有身份的本地人。但是如果购买的是澳洲的土地，在交地后，房屋建筑工作前，可以销售给本地人或者海外投资者，这样土地转让接收的购买者的范围就比较广泛，对于已经购买土地但是不能建筑的海外投资者就比较方面转让。

在海外投资者购买了澳洲房产（公寓）并且成交交房后，根据目前FIRB政策，该海外投资者需要告知FIRB房屋已经成交（不需要额外付费）。在销售该澳洲房产（公寓）时，目前没有严格制度要求该海外投资者必须通知FIRB，也没有具体付费申请要求，投资者可以直接销售完成房产转让而不需要支付额外FIRB的费用（当然海外投资者需要支付应付的税收）。

转卖土地需要申请FIRB并付费

如果在海外投资者购买的土地成交后，开始建筑前，决定要转卖给其他新买家，由于上述公寓购买和销售的一般规定，很容易让人以为可以直接销售转让该土地而不需要通知FIRB，更不需要缴纳费用。但是FIRB和ATO却不这么认为。

针对FIRB本身发出的土地批文而言，因为其里面有要求四年内完成房屋建造的条件，因此根据FIRB及ATO相关工作人员的说明，如果海外投资者在土地成交后转卖该土地的话，那么就无法满足上述建造的条件，从而就造成了一个逻辑上的无法满足性，就违背了该批文条件。

FIRB发出批文是基于海外投资者能够满足包括在时限内完成建造条件为前提的，无法完成建造的话就导致了该条件无法满足，继而可以推论从某种意义上来说，买家就违反了FIRB批文中所附带的要求。

因此当该海外投资者需要将该土地在需要申请FIRB 修正批文（FIRB variation application）来允许原始买家能够在转卖时即使情况发生变化时依然能够符合FIRB的相关要求。

标准的FIRB批文修改申请的费用为$5100澳币。这就意味着该原始买家（业主）需要在销售转卖该土地前缴纳该笔费用以获取该FIRB修正批文。

争辩1 – 双重申请的双重含义的解释

澳大利亚普亚律师事务所为了客户的利益据理力争，可FIRB以及ATO进行了激烈的争论。

我们提出第一个理由是：该原始买家在购买该土地时间已经缴纳了FIRB申请费用，在销售转让时间重新申请FIRB并且缴纳费用，是对该原始买家的双重费用征收，是不合理也是不公平的强制性收费。

但是FIRB及ATO认为虽然原始买家在最开始购买土地之初，已经申请过FIRB批文了，但是申请FIRB修正批文是因为该买家情况发生了变化，原始买家已经无法满足原始批文中的要求了，因此再次申请FIRB修正批文并不是单纯重复FIRB申请，由此没有不公平或者不合理。

我们进一步争辩，如果新买家为海外人士，则新买家本身就要申请FIRB，这就等于原始买家和新买家都需要针对同一个交易申请FIRB，需要申请两个FRIB，也是双重收费。

FIRB和ATO则认为，新买家可能是海外人士，也可能是本地人士，其申请与否FIRB，和原始买家需要满足自身FIRB批文条件没有直接关系，是两个法律关系和事务，并不矛盾和重复。

争辩2 – 业主身份的放弃

普亚律师事务所继续和对方争辩，作为一个简单朴素的一般认知，在原始买家也就是业主在销售转让土地后，就不再是该土地业主，也不再受该最初FIRB的影响和约束，所以应当也就不再需要在销售前获取特别修正审批。

FIRB和ATO强调虽然该业主在销售处理土地后不再拥有该土地，但是在其拥有土地时间本身是附有遵循FIRB批文条件的责任的，那么在其无法满足并且没有满足该条件的情况下处理了该土地，本身就是违规违法，FIRB和ATO有权力对其进行调查和处罚，除非申请FIRB修正批准。

争辩3 – 土地成交前的提名

普亚律师事务所指出，在维多利亚州有提名（nomination）的形式，即：如果是在土地成交前，原始买家通过比如提名（Nomination）的方式来更换名字的情况，新的买家如果是海外人士的话，自然需要申请FIRB批文，但是原始买家更改了新的买家的名字，在此情形下并没有要求原始买家需要提出FIRB修正批准。而土地销售实质上也是更改买家名字，被要求申请FIRB修正批准并且支付高额费用也是不公平。

FIRB及ATO认为，首先在土地还未成交的时候，作为接手的新买家依然需要在所规定的时限内于交地后进行建房的工作，而且提名双方都是需要按照合同原始购买价格不得改变，所以确定原始买家或者新买家是没有类似“炒卖地皮”的意图，本身达到其限定的要求。另外，从法律层面上而言，在土地还未成交的时候，原始买家并不能够无法律障碍地随时选择开始房屋建造，因为他还并没有成为真正意义上的土地拥有者，即我们所说的产权人（业主），所以在此之前更改名字是要由真正产权人承担相应法律责任包括FRIB条件限制。而在土地成交后，原始买家真正成为注册的产权人，那么理论上就可以随时合法地无法律障碍地在自己的土地上建房，由此需要承担包括FIRB附属条件限制的相应的法律责任。

争辩4 – 为何不公布？

在我们和FIRB及ATO交流过程中，FIRB和ATO也承认在他们公布的政策文本中，没有特别就此事项予以解释说明。我们建议并且要求对方在相关政策文件中予以公开以便澄清规定，避免失误。

但是FIRB和ATO坚持认为土地购买FIRB批准条件中已经明确规定了申请人必须在4年内完成建筑工作，任何转卖销售处理行为就是违反此条件，从而必须申请FIRB修正批文，他们认为这是无可争议并且毋庸置疑的，所以不会在公布的文件中专门说明。

总结

综上所述，如果海外投资者在土地成交后，进行建房前，就要销售转卖处理土地的话，那么需要向FIRB申请相关批文修改并缴纳相关费用。否则的话，该海外投资者可能就会违反FIRB相关条例，从而面临相关惩罚甚至刑事责任。由此普亚律师事务所强烈建议土地已经交割并且希望销售出手的海外投资者必须缴纳该费用申请FIRB修正批文，避免不必要的违法违规行为。

由此可以看出，在澳洲整个购房过程当中，会有大大小小的需要注意的法律事项，委托专业，细致甚至有点较真的普亚律师方能确保从容不迫，万无一失。

注: 此文章所有内容不能作为任何正式法律建议，请在做任何决定时获取专业法律意见。澳大利亚普亚律师事务所Prudentia Legal Pty Ltd及相关律师不对此文章内的任何内容承担任何法律责任。

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