消费税预扣新政对新房或空地买卖的影响
消费税预扣新政对新房或空地买卖的影响
作者：郭雪凝律师
从2018年7月1日开始，澳洲政府将对新房或用以建房的空地的买卖实行消费税预扣 (GST withholding)。在此新政下，新房或空地的买家在物业成交时将须把该交易所产生的消费税直接缴纳给澳洲税务局 (Australian Taxation Office，简称ATO)。2018年7月1日前后进入的合同均有可能受到此新政影响。
根据目前的法律规定，开发商作为卖家需要透过在商业活动声明 (Business Activity Statement) 中报告其消费税责任的方式，把所有房地产交易的应付消费税上缴给ATO 。过去曾有不少开发商逃避消费税的案例，陈出不穷的手法让澳洲政府难以侦测和彻底打击。在某些比较极端的案例中，开发商甚至在获得房款后通过关闭现有公司然后开新公司来达到避税的目的，并且在不缴税的情况下仍向政府提出退还消费税以抵消其开发成本。
为了起到防患于未然的作用，澳洲政府推出的新政旨在以预扣的形式将缴纳消费税的责任从卖家转移到买家身上，从而确保在各交易完成时便能征收到全额的消费税。卖家与买家签约前必须在合同或其他相关文件中向买家披露具体应被预扣的消费税金额（一般为合同价格的1/11），以便买家在物业成交时直接开具该金额的独立支票给ATO，以替卖家履行缴纳消费税的责任。如卖家没有在签约前尽到通知买家有关应付消费税金额的义务，那么卖家将须承担刑事后果及高额罚款。另一方面，如买家在知悉应付消费税金额的前提下没有按时缴税，那么买家便须承担与该税费等额的罚款。
新政适用于新房或用以建房的空地的买卖，但当中有一些例外，如商用物业（如工厂、商铺）、商住两用物业（如酒店）和由重大装修改造而成的新房。另外，新政可能影响的不只是2018年7月1日或以后交换的合同，还有该日期之前交换的合同。但为了给新政一个实施的过渡及缓冲期，澳洲政府宣布将不会向2020年7月1日前成交的物业买卖进行消费税预扣。换言之，只有2018年7月1日或以后交换的合同、以及该日期前交换并将于2020年7月1日或以后成交的合同会收到新政的影响。
总体而言，消费税预扣的新政对于卖家的影响大于买家。在正常情况下，新政并不会让买家多付一分钱，只会让卖家在物业成交时少获得合同价格的1/11。买家只需按合同规定准备尾款，并且按卖家提供的信息从尾款中划出一部分作为消费税即可。但由于缴税给ATO的责任将落到买家身上，因此买家必须分外注意消费税的具体金额及应付日期，以免违反政府的相关规定而造成不必要的损失。
不论阁下是购买还是出售、涉及的是新房或是用以建房的空地，交易相关的税务责任应为价格以外，阁下必须考虑的重要因素之一。普亚律师事务所雇有澳洲持牌会计师，可为阁下提供专业的税务建议。秉承对每一位客户认真负责的态度，我们有信心能为阁下提供便捷、有效、合法及完善的法律解决方案。
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