澳大利亚普亚律师事务所

无法凑齐资金交房怎么办？

烦恼中的买家可参考的法律方案

澳大利亚普亚律师事务所 郭雪凝 律师

自2016年4月起，澳洲四大银行的贷款政策大幅收紧，导致许多澳洲房产的海外买家无法顺利在当地贷款。另一方面，中国政府亦从2017年7月开始加强外汇管制的力度，使国内买家在汇出资金的过程中障碍重重。在此双重打击下，很多国内买家都面临因资金问题而无法按时交房的危机。在法律上，买方若没有在卖方规定的日期交付房价尾款即属违约，卖方除了有权没收买方已付的定金外，还能保留向买方追讨其他赔偿的权利。相信上述窘境并不是交易中任何一方所乐见的，我们作为买方律师秉承着多年的经验、以将委托人的损失减至最低为目的，采取可行的解决方案，以下为按损失程度从小至大排列的法律选项，供各位备受资金问题困扰的买家参考并作决定。 

1. 成交前的转让 

在房价尾款无法凑齐的情况下，投资者的投资利益乃为次要，能确保全身而退方为上策。成交前把物业转让出去无疑是对买家而言损失最小、潜在风险最低的选择。转让的具体方法及要求会根据每个州的法律规定而有所不同。 

Ÿ   新南威尔士州的转让 (Transfer) 

如买家购买的是新南威尔士州的物业，那么买家只能在成交前把物业转让给年满18周岁的直系亲属，即其父母、配偶或子女。此程序一般只涉及一笔给州税局的小额转让费用，但视乎被转让人的国籍（持有澳洲身份抑或是海外人士），被转让人可能需要缴纳按照转让当时的印花税规定所计算的海外人士额外印花税。 

Ÿ   维多利亚州的提名 (Nomination) 

如买家购买的是维多利亚州的物业，那么买家在成交前有一次提名的机会，可在合同上加、减或更改买方名字。此程序对被提名人的身份基本上没有任何限制（除了必须年满18周岁），但对于交易本身有两项要求：一、必须在成交前进行；二、法律上必须是平价转让，即价格不得改变。此程序可能会产生卖方律师的提名律师费，并且视乎被提名人的国籍，被提名人可能需要缴纳按照提名当时的印花税规定所计算的海外人士额外印花税。另外，由于卖方一般会保留原买方已支付的定金作为被提名人的定金，因此原买方需与被提名人私底下协商有关返还已支付定金的安排。 

Ÿ   昆士兰州的终止原合同及进入新合同 

如买家购买的是昆士兰州的物业，那么原买方只能通过终止与卖方签署的原合同并让新买方与卖方签署新合同的方式转让物业。如卖方书面同意此安排，原买方便可合法退出，无需再履行合同上的责任与义务，亦无需向州税局缴纳印花税。但卖方一般会收取额外的律师费并保留原买方已支付的定金作为新买方的定金，因此原买方需与新买方私底下协商有关返还已支付定金的安排。 

如买家的实际情况不适合采用上述方案，买家便需要考虑以下成本与风险都较高的选项。

2. 成交时的双重转让 (On-sale) 

双重转让即在成交当天同时进行卖方到买方、买方到下一位买方的产权转让。如买方已找到接手物业的下一位买方并且卖方书面同意此安排，买方便可在不用准备尾款的情况下，在成交时以比房价更高的价格转卖给下一位买方（但在此之前买方必须先与下一位买方签订独立的出售合同）。需要注意的是，由于此程序涉及两笔购房交易同时进行，因此买方与下一位买方都必须向州税局缴纳按其国籍和房价计算的印花税。另外，根据澳洲海外投资管理局的规定，海外人士只能购买新房，即二手房只能卖给持有澳洲身份人士。由于从买方获得产权那一刻起，物业就已成为二手房，因此下一位买方必须是持有澳洲身份人士。 

3. 延期成交 (Extension) 

如买家暂时找不到接手的新买家或仍在筹备资金做成交，则可尝试透过其律师向卖方申请延期成交。可是由于买方不按时成交的行为在法律上已构成违约，所以卖方有可能亦有权利不同意买方的延期申请。一般来说，延期时间短、理由充足的情况下，申请获批的可能性会比较大。但即使卖方同意延期也有可能会按天收取罚息和其他延期费用，并且取消买方在合同下享有的优惠（如有）。如卖方不同意延期，那么卖方不但有权收取罚息和其他延期费用，还可以发出终止合同通知要求买方在通知规定的时间内成交，否则便有权终止合同、没收买方已支付的定金并通过起诉追究买方的法律责任。 

4. 终止合同 (Termination) 

如寻找新买家接手物业无果，凑齐房价尾款又无望，那么买家只能作最坏的打算，即向卖方提出终止合同。这种情况属买方单方违约，因此卖方有权行使合同赋予的以下权利： 

一、没收买方已支付的所有定金和定金所产生的任何利息；

二、将物业销售给他人；

三、起诉买方并追讨因买方违约而造成的相关损失，包括但不限于卖方的额外律师费、银行费用和利息及重新销售物业的费用如中介的佣金、市场费用、重新出售物业可能少于原来出售价格的差价等。 

总结

以上为根据我们多年担任买方律师的经验归纳出的法律选项及其可能预计的后果，但不一定适用于全部案件。我们作为买方律师，将按照每个案件的具体情况拟定最优的解决方案，并建议您在做任何决定前先慎重考虑及权衡利弊。另外，由于以上提到的程序均为我们标准服务范围以外的项目，因此，如买家需要我们代理，我们将收取相应的额外费用。 

若阁下正因资金困难面临违约的危机，普亚律师事务所可为阁下提供量身定制的法律建议。秉承专业及对每一位客户认真负责的态度，我们有信心亦有能力能为阁下提供便捷、有效、合法及完善的法律解决方案。

注: 此文章所有内容不能作为任何正式法律建议，请在做任何决定时获取专业法律意见。澳大利亚普亚律师事务所Prudentia Legal Pty Ltd及相关律师不对此文章内的任何内容承担任何法律责任。

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