澳大利亚普亚律师事务所

新南威尔士州海外人士购房税收增幅确定  澳大利亚王斐律师剖析具体应对

    作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2016年6月14日

随着维多利亚州（维州，澳大利亚墨尔本所在州）政府成功实施了针对海外人士在维州购住宅房屋征收额外印花税的政策后，悉尼所在的新南威尔士州（新州）政府一直蠢蠢欲动，一直放风要征收额外的针对海外人士的印花税。今天，2016年6月14日，新州财长Gladys Berejikalian正式宣布在将于2016年6月21日公布的州财政预算报告中会针对海外人士购买悉尼所在的新州的住宅房屋，征收额外的4%的印花税，并且将针对海外人士持有新州住宅房屋征收额外的土地税。

背景知识：

1. 澳大利亚是联邦制国家，在宪法的统管下，每个州都有自己独立立法、司法、行政权力。其中房产相关税收是每个州自己的权力范畴之内的税收。

2. 房产印花税是一次性的针对房产交易的税种，每个州缴纳方式、税率、时间都不一样。

3. 土地税是持有税，每年都要缴纳。

新州海外人士额外印花税政策深度剖析和应对（本文将集中解释印花税的问题，对土地税回头专门撰文）： 

该声明中没有提到特别多的具体操作信息，大致说明：其一，从2016年6月21日起，新的税率（额外的4%）将会实施。其二，针对期房的延期缴纳印花税的优惠海外人士将不再享有。

第二个问题实际涉及到新州房产印花税缴纳时间问题。目前规定，如果现房，合同交换后需要在3个月内或者在成交时间（时间前者为准）就要缴纳印花税。针对期房住宅建筑（不包括商业或者土地），该缴纳时间可以延长至交换合同后15个月或者成交时间（时间前者为准），给了多的12月的缓冲时间。但是现在新的政策针对海外人士购买新州住房，将此12月的缓冲时间取消，将按照现房缴纳印花税的时间缴纳。此政策应当影响不大，但是可能会带来海外人士购房印花税提前缴纳而导致的现金流问题。

第一个改变是比较重大的改变。以100万澳币的房屋为例，目前正常需要支付的税额为$40,490, 但是如果该政策实施，那么海外人士需要支付为$40,490 +$40,000 = $80,490，基本上接近2倍。这针对海外人士会增加比较大的税收负担。

该声明中非常含糊的声称该额外税率要在本月21日起施: “commence on Budget Day (21 June)”。然后问题就来了：如果一个买家现在签合同，马上安排交换合同，来得及吗？该购买者会需要支付这个额外的印花税吗？

首先，请先理解交换合同的概念。合同交换包括了要约、承诺、对价等等。不是买方签署了合同，付了钱，合同就成立、交换了。澳大利亚房产买卖中一般是买方先签约、付钱（可能是全额10%或者分期）、然后卖方签字接受合同，合同才算真正成立、合同交换才算完成。

针对新政，买方可以尽早签约、尽早付钱（可以协商先支付一部分用于交换合同），以期望尽早交换合同。但是卖方什么时间会签署而交换合同？买方律师事务所甚至卖方律师事务所无法给予明确的答复，因为这是超出了律师行的控制范围。法律上没有限制卖方一定会签署回来，也没有限制卖方一定什么时间签署合同回来。律师事务所可以做的是，一般情况下必须要通过双方纸质文本签署、交换，但是双方律师事务所为了尽早交换，在双方客户同意的情况下，可以商量通过电子方式交换，比如通过传真、或者电子扫描件，双方客户认可此方式然后双方律师可以最终实施把关。Prudentia Legal律师事务所可以联系卖方律师事务所安排此类合同交换。

即使上述工作做了，律师事务所可能也无法保证确定是否一定能够6月21日前合同交换。买方签了合同、付了定金，然后买方律师也一直呼吁卖方律师早点安排卖方签署交换合同，但是可能因为种种原因，都有可能导致卖方无法在此日期前签字，然后在此日期后签了字，合同交换了，是在2016年6月21日后交换了，此时额外印花税就会适用，而且由于合同已经交换，买方还不能退出或者终止合同（除非有冷静期规定），这样买方可能会非常被动。

如果解决上述问题？ 澳大利亚Prudentia Legal律师事务所指出，如果作为买方律师，针对保护买方利益的工作的思路是： 1. 买卖合同一定要通过律师事务所提交，以便律师事务所可以总体协调安排； 2. 律师事务所会联系卖方律师试着安排电子交换（有些律师事务所同意，有些就会不同意）；3. 买方客户尽早签约尽早汇款； 4. Prudentia Legal 提交合同和定金给卖方律师时间，一定会声明强调，如果合同没有在6月21前交换，暂时就不要交换，通知我们并且等我们获取买方客户的进一步指示 — 这样即使6月21日合同交换不了，买方还是有机会确定是否在有额外印花税的前提下继续购买。由此买方就会具有完全的主动权。

然后下面的问题就来了，如果合同可以在6月21前交换，是否一定能保证不用支付该4%的额外的印花税呢？

答案是：目前不确定。

根据以往的经验和一般澳大利亚法律的流程传统，一般法律的实施包括税收调整，不会溯及以往，就是说如果6月21日公布新的政策法律，此前的法律行为适用旧的法律，此后的法律行为适用新的法律。这种理解下，购买房屋法律行为能确定的就应当合同交换才是进入合同。此法律行为时间的认定不会以买方单独签署合同的时间为最终确定时间，因为买方单独签署合同不是完整的法律行为，不构成合同。并且如果只是看买方签署合同时间，那么10个月后交换的合同可以说是现在买方就签署了，就会有很多可能的不真实的和无法控制的情况出现。所以，此6月21日不可能是买方签署的时间。由此可以得出：一般情况下，如果能在6月21日前合同交换（双方签署），就应当可以避免该印花税的结论。

但是这是一般情况吗？新州财长于今天6月14日公布此消息，21日就实行。这本身就不是澳大利亚一般的法律、政策实施的流程。一般法律政策公布实施，没有半年也要3、4个月，以供公众讨论、相应方反应。这个政策，7天。既然这个政策本身就不按常规走，如何能确定其6月21日的内容实施就会按常规走呢？该声明本身就此时间适用非常模糊，不像当年维州印花税政策改变，非常明确就是说明以合同交换时间为准。

如果新政策公布说，该税收6月21日实施，但是是针对2016年1月1日交换后的合同呢？如果是针对6月21日后要成交（Settlement）的合同呢？这都可以说“commence on Budget Day (21 June)”。

当然上述的推测可能是非常极端的，可能性不超过10%，但是毕竟新州政府已经具有了此种不可预知性，并且在该声明中刻意回避此问题，让人不由疑窦丛生。

那么如何应对呢？澳大利亚王斐律师律师经过分析，还是强烈建议，如果需要购买，还是要选择专业律师、尽早安排签约、支付定金、协调电子交换或者其他方式、争取6月21日前交换。有人会说了，刚刚不是说即使6月21日交换了，也无法确定是否能避开此额外针对海外印花税增加么？是的，但是，一，虽然不以合同交换时间为是否征收该额外税收的分割点的可能性虽然存在，但是机会比较小；二，如果买方在6月21前争取到了合同交换，还有很大机会避开此额外印花税，但是如果在6月21日后才去签署合同，该印花税避无可避，一定需要支付该额外的印花税了。综合考虑，如果需要购买悉尼房产，必须马上行动，没有几天时间了。

免责条款及版权声明：

本文仅代表个人或者律师行的观点，不是正式的法律建议。任何个人或者机构基于本文做出的决定本人或者本律师行不承担任何法律责任。如果您需要正式的法律建议，请联系普亚律师事务所。

普亚律师事务所享有该文所有版权，未经普亚律师事务上授权，不得转载、引用、摘编或者利用其它方式使用该文。如果经过授权的使用，请注明来源：普亚律师事务所。违反上述声明者，本律师事务所将追究其法律责任。