澳大利亚普亚律师事务所

关于澳大利亚房产销售中代理公司私自加价可能性分析

                                          作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2016年6月5日

经常见国内客户，并且经常给客户解释购买澳大利亚房产的法律合同以及程序，期间就有客户咨询过这个问题：我买的这个房子中介代理公司会不会擅自加价啊？会不会这个代理公司的报价是代理公司自己报的价，赚差价？我本人作为澳洲律师对此问题非常无奈，也经常会和客户做些分析。今天就尝试系统分析解读下这个问题。

首先，澳大利亚房产开发商，尤其是大型开发商比如LendLease等，一般会通过专业销售公司进行销售，自己本身并不进行销售的。一般开发商会采取一对多的授权方式，就是一个开发商授权签约几个不同的销售代理公司，统一进行销售（可能不同销售代理公司会有地域或者楼层的独家销售）。开发商会将该楼盘销售信息包括报价单等等统一发给所有的销售代理公司。对于大型开发商尤其是上市开发商来说，其定价会通过一系列严格市场考察和论证后共同决定，一旦确定，任何人都不太能更改此价格，合同也必须通过此价格签署。由于上市公司所有财报都是披露，包括销售预期和预算，此价格清单（或者叫销售清单）是基本上无法由任何一个个人或者公司，甚至包括开发商公司的销售管理部门可以改变的。如果一旦通过正式程序改变该价格清单（比如涨价），该价格清单会统一发给所有具有代理权的销售代理公司。实践中，不可能不同代理公司会有不同价钱清单，否则给销售代理公司A的价钱低于销售代理公司B，代理公司B一定不会同意。

其次，作为开发商和销售代理公司利益关系，是开发商在销售代理公司销售成功后给予销售代理公司一定的佣金。我们听说国内销售情况由于是很多是开发商自己直接销售，就可能出现‘熟人好办事’的情况，比如和开发商老板熟悉，可能拿到多少多少的折扣。在澳大利亚不太可能。就像前面所讲，开发商尤其是大型开发商统一给了所有代理公司一个价格清单，由销售代理公司进行统一销售，如果价格随意改变和调整，销售代理公司将无所适从，从而无法进行销售。比如某买家直接去澳大利亚开发商处购买澳大利亚房产，和通过销售代理公司购买同一房产，价格一定会一样，不会不同，否则所有人都去开发商处直接购买了，没有人去通过销售代理公司购买了。我经常举个例子，以教育代理为例，比如某个学生要报考悉尼大学法学院留学，通过留学中介，一年学费是15000澳币（举例）。这个学生就想了，通过留学中介，留学中介一定会拿到悉尼大学给的佣金。那么我自己直接去悉尼大学报名，悉尼大学就不用给留学中介佣金了，就可能给我学费上优惠了。但是如果这个学生去悉尼大学联系，就会发现悉尼大学在该学生自己报名的基础上还是收取同样的学费。这是一定的。因为一旦不同价钱，没有学生会通过留学代理申请学校，就没有留学代理给悉尼大学推荐学生了，就变成悉尼大学自己要做市场做营销了。这一定不是悉尼大学想要的。澳大利亚房产销售也是一样，通过代理公司和通过开发商都一定会有统一的价格。

 另外，所有的合同签订和交换，是通过买卖双方律师事务所，然后价格价钱是在合同上确定的，买家只会按照合同价钱支付相应定金，最后成交款项也会通过银行和律师事务所严格按照合同价钱完成交易，最终的价钱支付给了开发商。那么，如果任何一家代理公司擅自加价，该公司如何获得此所加价钱的回报呢？钱全部给了开发商，然后开发商再擅自违反自己的财务制度在交房后将多收到的钱偷偷转给代理公司？澳大利亚公司财务制度的设定就确定了此种交易就不可能。

好，分析了上面一堆，我们再仔细想想有没有销售代理公司加价的可能性？

1. 一种可能性是开发商单独和某代理公司合作加价。意味着开发商对外公布一个价格清单，然后和此代理公司有另外一个价格清单。这对于开发商和代理公司都是信誉和利益方面的巨大风险，随时买家客户、其他代理、房产销售协会、消费者权益协会都会很容易找到证据，严重可能导致承担相关法律责任。目前尚未听说任何一家销售或者开发公司胆大妄为到此种地步的这种情况。即使如此做，双方财务利益如何分配，账目如何清算，双方都要面临巨大风险。此方式可能性基本为零。

2. 第二种可能性，是开发商不知道，而代理公司擅自加价，这种情况下，通过买卖双方律师签订的合同会显示表明正式合同购买价格，如何能隐瞒开发商？只要是通过律师解释签署正式合同，这种可能性就没有。除非签约时间没有律师在场，代理公司让买家签署一份合同，然后假冒客户签字和开发商签署合同，然后要求客户所有款项全部通过开发商自己的账户支付所有购房费用。这种有可能，但是如果有律师参与签约，就可能不可能了。

3. 第三种可能性，是代理公司自己购买下该物业，然后加价转卖给买家（客户）。这种方式一是资金量巨大，实际上此代理公司就会成为一个开发商了，也要承担了巨大风险；二是一旦销售不畅，此代理公司必须自己购买，这就把销售公司本身轻资产的产业转换为房产炒卖的重资产产业了，三是如果真实这样，卖家就是该代理公司或者该代理公司的控股公司，而不会是开发商了。此种可能性有，但是机会非常小，由于资金需求大，后续风险大，稍微大型的开发商以及大型的销售代理公司都不可能参与其中。

还有，所谓的通过加价导致房价虚高，导致银行不贷款的逻辑简直不值一驳。简单啊，如果房价虚高，银行要评估的，可以将评估价钱压低，贷款数额比例降低就好了，银行没有必要不贷款。而且如果宣称代理加价导致房价虚高而导致不贷款，那么如果是开发商本身比较贪婪自己定价高了呢？银行也不贷款了？最多就是估价低，贷款成数低而已。因此房价定价高导致不能贷款逻辑不成立的。

据近期的澳大利亚新闻报道（大家可以上网自己查），目前Westpac和ANZ不给海外人士购买澳大利亚房产贷款是因为过去大量海外购买者提供的海外收入证明（尤其是中国）存在作假，尽管银行强调海外购买者不还贷款的坏账率非常低的情况下，但是银行本身必须自保，要确保文件真实性，从而暂时停止了对海外收入的贷款申请。目前贷款情况尚不明朗，受影响的是整个行业链条，包括开发商、建筑商、房产销售代理公司、开发贷款银行、房产贷款中介等等，而不可能仅仅是某个项目、某个公司。

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