澳大利亚普亚律师事务所

澳大利亚维多利亚州购买期房中印花税的法律问题

                                         作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2015年8月8日

维州期房印花税优惠

购买澳大利亚维多利亚州（维州）房屋需要缴纳印花税。该印花税是根据维州2000年税收法(税法)在进行物业转让时州政府收取的税收。购买维州物业时，买方必须按时支付印花税。印花税的数额根据对价（或者称为应税税基或者应税价值Dutiable Value）为基础计算。但是根据维州税法第32V(3)和(4)条规定，期房购买会有印花税特殊优惠：该对价不包括合同签署成立（合同交换即双方签字确认）后的建筑和装修工程部分价值。这意味着期房合同应纳印花税的数额是根据土地价值和合同交换时已经完成建筑部分的价值为基数计算征收，该基数不包括签约（双方签字即合同交换）后的建筑装修等工程价值，不是根据购买的物业价钱为基数征收的印花税，所以购买期房实际缴纳的印花税要比购买现房少很多。

维州期房印花税计算 

那么购买维州期房实际需要缴纳的印花税到底是多少呢？即使有些开发商或其代理可能会在期房销售期间提供预计的印花税数额，但是那些数额仅仅是估算，不做法律承诺，同时在合同中卖方律师往往会以合同条款的形式否定此确定性（就是在合同中免除卖方开发商及其代理关于此印花税预估的任何责任）。那么什么时间能准确地确认实际需要缴纳印花税的数额呢？司法实践中，只有在临近交房时间（而且往往非常接近交房时间，有时会是一两天前），卖方（开发商）律师才会提供一个表格（Form 4A）【同时也是一个法律宣誓书(Statutory Declaration)】，确定买方在签署该物业合同时的建筑进度的价值（即应税税基或者应税价值 ），从而普亚律师事务所以及最终维州税务局才能根据该应税价值计算出具体买方购买此期房实际需要缴纳多少印花税。

维州期房成交清单中列出全额印花税

在最后交房（Settlement）前，普亚律师事务所在获知任何要交房的信息后，会第一时间准备成交清单(Settlement List)通知，预估并计算买方可能需要的最终数额（成交预计款项），以便买方能够尽早准备资金安排转账。但是在此时间，普亚律师事务所不可能获知上述Form4A, 从而也不可能知道应税价值，不可能知道具体要缴纳多少印花税。本着宁多勿少，以避免最终资金不够或者转账不及时的情况，普亚律师事务所在此时间出具的成交预计款项中只能列出根据所购期房的全价为税基计算出来的全额印花税以供买方准备资金做参考，由此，在普亚律师事务所准备的成交清单中列出的印花税的金额可能和实际需要缴纳印花税的数额有较大差异。如上所述，具体印花税金额以卖方最终提供的该物业的应税价值计算为准，但是该应税价值往往会在成交前两三天左右才会提供，如果届时才给买方提供此金额，买方尤其海外买家是没有充足时间汇款的。所以普亚律师事务所为了给海外买家充分的时间准备，只能提供全额印花税的估计，同时为了避免汇款延迟导致罚款滞纳金，买方最好按照普亚律师事务所要求将要求数额包括全额印花税及时尽早汇出到指定账户。 

维州房屋购买印花税最终缴纳方式

如果在最后交房时买方不需要贷款，以全额现金付清，普亚律师事务所作为买方的律师会在交房后安排到税务局缴纳印花税并且最终安排过户登记到买方名下。如果买方有贷款，买方的贷款银行一定会要求由贷款银行安排印花税缴纳并且安排过户登记到买方名下，以确保贷款银行自己的利益。

对冲账户及贷款银行扣款全额印花税

在最后交房时，如果购买者通过贷款购买，普亚律师事务所强烈建议买方将最后交房余额汇款至自己贷款银行所开具的买方名下的对冲账户，这样对资金安全、交易顺利和避免延误非常有利。但是此情况下，普亚律师事务所是无法查看到买方对冲账户中如何被买方贷款银行扣除的情况的。一般来说，从普亚律师事务所的经验看（只能根据经验，无法预知，无法保证，毕竟我们不是银行不是贷款公司），在成交的时候，很多贷款银行为了避免在后期成交后去税局缴纳印花税时有任何不确定性（比如应税税基计算错误、政府政策更改、税率变化等等）而买方没有多余现金支付额外印花税的风险情况（有上述不确定性导致的超出预计的优惠后的印花税数额的 – 即使在实践中此额外的印花税产生的可能性非常小），买方贷款银行会从买方支付至买方自己对冲账户中的款项中扣除全额的印花税以留备用。然后贷款银行会等成交后缴纳实际印花税后，确定有多余的扣款，会将多余的金额返还给买方。这样的做法是贷款银行为了避免自己的风险采取的措施，但是对于买方来说，在知道作为期房买家会有印花税优惠只需要缴纳比较少的印花税但却在自己的账户中发现被银行扣除了全额印花税，可能会比较迷惑并且紧张。希望上述解释了大部分买方的关于购买维州期房印花税数额的疑问。

律师事务所的配合

在此过程中，若买方或者买方的贷款银行需要普亚律师事务所提供相关材料，事务所会予以积极配合。但是作为买方的律师，普亚律师事务所是无法获得买方贷款或者对冲账户的信息、无法获得贷款及其对冲账户的扣款信息和明细，也无法代表买方和银行交流。买方可以直接或者通过自己的贷款代理获得最终贷款银行扣款明细，也许能真正理解贷款扣款最终的确定的信息。 

【关于2015年7月1日后海外人士购买维州期房需要额外支付的3%基于房价印花税的问题，请单独额外咨询普亚律师事务所（也可以参看我们之前的文章）。】

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