澳大利亚普亚律师事务所

澳大利亚维多利亚州政府海外投资者额外印花税7月开征

作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2015年5月12日

上周二（5月5日）澳大利亚维多利亚州政府公布了2015-2016财政预算，其中就明确规定了针对海外买家购买澳大利亚房产要缴纳3%额外的印花税以及针对非维多利亚居民要额外缴纳的0.5%的土地税的新政策。但是由于其仅仅是财政预算，所以诸多语焉不详。澳大利亚普亚律师事务所王斐律师仅仅就目前已知消息做出相关分析。

3%额外印花税

针对此项额外印花税，需要分析说明如下：

1.针对海外买家（Foreign Buyer）。什么是海外买家？其实就像我之前文章中讲的，作为一个地方性的州政府，维多利亚州政府没有处理任何关于外交及其相关的法律事务的权利，这是宪法授予的联邦政府的权利。维多利亚州政府的这个规定似乎会超出其法律权利界限。目前按照一般的法律理解（尤其是FIRB的理解）外国人应当是没有澳洲身份或者不是澳洲公民的人士。当然这里面会涉及到一系列的更深的法律问题：配偶一方是澳洲公民一起购买呢？配偶一方是永居呢？在海外定居或者具有双重国籍的澳洲公民呢？当然这要看最终通过什么法律的定义来解释和定义。我们担心维多利亚州政府会由此陷入宪政法律泥泽。

2. 实施时间。2015年7月1日后签署交换的合同。这就意味着，如果买家是此日期前签署并交换完的文件，不管是不是海外买家，都不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，需要支付额外的3%的印花税。

3. 针对住宅房屋。这就意味着不会对商业房屋比如办公楼、商铺、农场等等征收此额外的印花税。

4.期房税基问题。期房购买中，此额外3%到底是针对期房中所谓的“应税价值（Dutiable Value)”呢，还是合同中的房屋价钱（具体分析请看澳大利亚普亚律师事务所王斐律师上篇文章：【澳大利亚海外投资政策最新进展】），此预算中并没有具体说明。有会计师事务所分析理解认为此额外的3%应当是合同中的房屋价钱，但是本人经过详细研读该预算并没有发现这个规定或者详细说明。然后经过澳大利亚普亚律师事务所和维多利亚州税务局(Victoria State Revenue Office)官员多次电话交流，税务局目前理解3%额外征税是针对应税价值的，而不是合同中的房屋价钱。澳大利亚普亚律师事务所王斐律师认为从法律的持续性和稳定性看，针对应税价值征收此3%额外印花税比较合理，否则可能会打乱整个印花税尤其是期房印花税征收系统。税务局认为可能需要在接近7月1日时才能有更准确确定的解释。

0.5%额外土地税

此额外征税并不是针对海外买家，即使海外买家会受到影响。此额外的土地税针对的是Absentee (不在者或者缺席者?)，目前的政府解释是针对不在澳大利亚居住的房屋或者土地拥有者。也就是说，海外买家会受影响，但是不仅仅是海外买家，如果是定居在海外澳洲公民，也需要支付此额外的土地税。

由于土地税征收是按照日历年度计算（不是按照财政年度），所以目前维多利亚州政府计划从2016年开始征收此项税收。其实就像我上篇文章说明，维多利亚州政府税务部门会在确定Absentee上面临法律和实践中的诸多问题，个人预计其监督执行的费用甚至都有可能超过此项额外的土地税收，除非维多利亚州政府和联邦政府包括FIRB、移民局、海关等等联邦机构共同合作才有可能监控执行。FIRB和ATO以及移民局、海关等是联邦政府机构，其信息、资源可以共享，甚至连收的税收、费用可以共享，而这些联邦机构在一般的日常工作中是不太可能和州政府共享资源，州政府也不太可能和联邦政府共享税收，这种合作一般会有比较大的罅隙，其运作可能会有比较大的问题。

总结分析

维多利亚州政府的两项针对增加税收的新政目前没有细节出台，但是都可能对海外人士购买维州房产产生一些负面影响，可能会被看成一个维多利亚州政府不欢迎海外投资的信号。但是其实这都是维多利亚州政府为了获得更多税收但是又不希望增加本地居民税负的权宜之计，打出的旗号是海外人士投资获得收益来自于本地教育、基建、环境发展而海外人士由于不在本地居住，贡献太少，所以才出此下策。维多利亚州政府尚未出台完整的法案和执行标准，尤其0.5%土地税增加会有非常多的不确定性。

3%额外印花税如果针对的是期房中的应税税基（duitable value)的话，对海外投资中海外购买期房的影响还是比较小的，但是对现房或者二手房海外身份买家影响比较大。而且该政策是会从7月1日实行，此前签署并交换完合同购买者完全不受影响。澳大利亚普亚律师事务所王斐律师建议如果海外买家尚未购买但是有意愿，要马上着手并且要争取7月1日前完成合同交换就可以避免此额外的税收。 

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