澳大利亚普亚律师事务所

澳大利亚联邦政府FIRB政策公布

作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2015年5月6日

事实背景

距今（5月4日）澳大利亚总理Tony Abbott 已经在位604天，近20个月。堪培拉的政治分析家已经预测Abbott可能必须发起提前选举，否则可能会落选或者直接被党内推翻。其实去年底直至今年二月，Abbott的执政威望已经岌岌可危。目前最新统计只有13%的支持率，为其二月份宣布的缩紧海外投资监管收取额外海外投资申请费用的预计政策成为Abbott政府期望的绝地反击的武器：具体分析和政策内容，请看澳大利亚普亚律师事务所王斐律师的文章【目前仅仅是计划：普亚律师事务所深度法律解析澳大利亚联邦政府未来可能收取FIRB申请费的新闻】和【澳州普亚律师事务所深度法律解析澳洲海外投资政策改动之二】

实施简介

近日，Abbott的联邦政府正式宣布上述政策将正式于2015年12月1日起实施，简单内容如下：

至2015年12月1日前，FIRB将陆续将监控功能转给ATO（澳大利亚联邦税务局）；

·实施更严格的民事、刑事处罚措施（需要理解和注意的是，在此前有些刑事处罚早就存在于法案中，只是没有怎么实施），尤其增加了对第三方比如中介公司、律师等协助者的处罚；

·如果没有遵守FIRB法律条款而购买了澳洲房产（我们可以定义为违法购买者）可以于2015年11月30日前主动向FIRB申报可以减轻或者免除处罚（具体规则为：可以允许12个月内卖掉而不是随后发现后政府命令非常短的时间卖掉；并且不会采取刑事处罚）；

·新的申请费：100万下$5000, 100万上每100万$10000的申请费；

·收紧了农业土地的审批权限（对于农场购买者需要额外注意，但是影响非常小）；

·建立一个完整的监督海外投资购买澳洲物业、土地尤其是农业用地的登记系统；

·提供一个现代化、简单的海外投资框架。

具体的政策细节请参看澳大利亚普亚律师事务所王斐律师的上述博客，再次就不赘述了。

法律分析 

在此，澳大利亚普亚律师事务所王斐律师给大家分析： 

政策处罚主要针对的是海外人士违规购买澳大利亚二手房和收紧农业用地审批，以及确保FIRB必须认真申请和缴纳额外申请费（可以视为针对海外人士购买澳大利亚房产的税收）。

·如果读者之前购买过澳洲房产，并且通过澳洲正规注册律师事务所比如澳大利亚普亚律师事务所做律师处理法律事务，阁下可以放心相信律师已经合法为您处理好相关FIRB的文件或者申请，不用担心。

·如果读者购买过澳洲房产但是在签约时间或之前没有律师帮您把关（代理中介或者所谓的成交师Coveyancer不算），请阁下立即联系澳大利亚正规注册律师事务所比如澳大利亚普亚律师事务所，帮阁下审查合同、确定是否阁下已经违规。如果阁下购房程序违反FIRB规定，澳大利亚普亚律师事务所还可以帮助阁下在今年12月1日前帮您向FIRB提交免责申报。注意：此处意味着过去违规行为也要纠正！即使阁下房屋已经收房、交割，如果购买房屋手续违反FIRB规则，仍然有可能会被追诉刑事或者民事，或者刑事加民事处罚。澳大利亚普亚律师事务所联系方式：澳大利亚：墨尔本 03 96001688 悉尼02 9281 1688 中国国内 4006022024 网址： www.prudentialegal.com 公共微信号：

·FIRB申请费用在今年12月1日后才会收取，这就意味着在此前包括今天之前甚至今年12月1日前读者购买的澳大利亚房产，不需要缴纳额外的申请费。12月1日后才需要缴纳，此处法律不溯及以往的原则才适用。阁下如果要购买澳大利亚房产，请尽早出手，否则一旦过了这个日期，额外给政府缴纳这种费用不值得，能省就省了。

解说剖析

简单说说媒体反应。澳洲主流媒体就是就事论事的客观报道了一下，但是有些资深评论员们就热嘲冷讽，抨击Abbott政府就是昏了头，病急乱投医，一点都不解决问题，没有意义。

Abbott一直宣称这个政策可以帮助降低房价从而保证澳大利亚本地人拥有自己居住房产的梦想实现。这是个伪命题。其一，澳大利亚除了悉尼外，其他整个国家包括其他首都没有太多疯狂价格上涨。所以所谓澳大利亚房产价钱飞涨是不对的，澳大利亚本地居民买不起房的论调是不对的。其次，澳大利亚房产价格高企，其原因众多，包括但不限于澳币萎缩、银行利率近几十年最低、澳大利亚二次购买者增多（即卖掉原有房屋再次购买更好的房屋用于居住者）、澳大利亚本地投资者增多等等。Abbott没有拿出任何有力证据支持其海外人士购房导致澳大利亚房产价钱疯涨的理论。而且，根据NAB（澳大利亚国民银行）最近统计数字显示现房或者二手房的购买组成主要为：42%为二次购买者，26为澳大利亚本地拥有身份首次置业者，22%为澳大利亚本地投资者，7%为海外人士购买。然后这个7%的份额导致了房价上涨？这不符合逻辑，是毁三观的谬论。Abbott政府之所以拿海外投资者开刀，是因为就像澳大利亚普亚律师事务所王斐律师在此前博客中分析，海外投资者没有选票，其他93%的购买者有选票啊，Abbott不敢碰啊，而且这样可以招摇过市，宣称为选民争取利益了，从而希望能多从不太动脑筋但是又对海外投资有点惊恐的本地居民争取点选票。 

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澳大利亚普亚律师事务所及王斐律师强烈建议任何人士购买澳大利亚房产必须征求正式法律建议，正式雇佣澳大利亚注册律师，以避免违法收到处罚。