澳大利亚普亚律师事务所

悉尼今天，以案说法: 恒大队赢球报仇 许家印购房被罚

作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

2015年3月4日

今天是2015年3月4日，许家印可谓悲喜交集。2015亚冠联赛H组第二轮，恒大在悉尼客场3-2击败西悉尼流浪者队，报了一箭之仇。同日，澳洲国库财务主管（Treasurer）Joe Hockey紧紧跟进上月25日联邦政府宣布的加强海外投资监管政策宣传，宣布许家印（澳洲新闻称为 Hui Ka Yin，这应当是许的香港名字 ）通过在澳洲注册的名为Golden Fast Food的公司购买豪宅Villa de Mare in Point Piper的手续违反了海外投资管理法规，要求必须将此豪宅在90天内售出，否则将提交刑事起诉，该豪宅可能会被联邦检察院没收（it may be repossessed by the Commonwealth Department of Public Prosecutions）。

上图就是所说的豪宅，Villa de Mare in Point Piper，去年十一月份由许家印以3900万澳币购得（有些中国媒体报道为3.9亿美金，，是错误的），当时的英文新闻有详细报道。 

之所以联邦政府要处罚此购买，主要就是用于购买此物业的在澳洲注册的Golden Fast Food（可以翻译为“金快餐”)公司本身是“海外公司”，此物业是二手房，根据澳洲目前海外投资管理法规定，海外公司一般不能购买澳洲二手房，但是此购买没有申报FIRB海外投资管理局批准，由此违反了相关澳洲海外投资法规。这个处罚并不是前两天的公布的海外投资新政策通过实行了，而仅仅是履行了现行的法律监督海外购买的责任。如果根据公布的未来的可能的处罚，就不会是简单的要求限时售出了，而是会处罚罚金最高为房价或者市场价的25%或者销售该房产的全部盈利，以数额高者为准，具体可以参考我的上篇博客。 所以许家印还应庆幸新的法规没有通过。

这个事情怎么发生的？为什么明知违法还敢这么做呢？而且新闻中提到当时销售出去的代理中介公司Christie's International 和 LJ Hooker Double Bay的销售人员说，他们以为Golden Fast Food是澳洲公司。怎么这种大型的专业销售代理公司会犯这种错误呢？其实这和海外投资管理相关法规中关于“海外公司”“澳洲公司”定义的特殊性引起的，是比较容易让人迷惑的。

“澳洲公司”在海外投资法规中不是在澳洲注册的公司就是澳洲公司，其对实际持股人的身份有严格限制。代理中介公司不懂就算了，奇怪的是不知是哪家澳洲律师事务所为该公司提供的购房法律服务，居然犯这种低级错误，没有建议客户不能购买或者至少要申请FIRB批文。

今天早上我们澳大利亚普亚律师事务所就遇到一对夫妇已经拿到澳洲188C签证就是500万移民的临时签证，在悉尼要购买一套超过2百万澳币的二手房，准备委托我们澳大利亚普亚律师事务所做律师。购房合同对方已经出具，我们已经做了准备工作，审查了合同，准备了文件，但是一见到客户，客户说明购买该二手房要出租不会自住，我们澳大利亚普亚律师事务所直接建议客户不能购买，因为根据澳洲海外投资法律规定，临时居民（持有临时签证，比如188签证的）只能购买一套澳洲二手房而且必须自住，如果不自住，就违反了海外投资法，可能会被处罚，所以我们建议该客户如果不自住，坚决不能购买这个二手房，这是律师必须要做的，即使这样可能我们无法提供进一步律师服务，失去一个案件。

回到澳洲公司和海外公司的定义。海外投资管理法（FATA）中规定的澳洲公司和海外公司的区别与定义如下：其中至少85%的公司股份由澳洲长期居民（澳洲公民或者永居并且过去12月内在澳洲居住200天以上的居民）持有则为澳洲公司，否则为海外公司。海外公司可以购买新房，但是必须获得FIRB批文。海外公司购买二手房有特别特殊的情况限制（仅仅只能用于员工住宿）。

上述的规定的意思一是排除了在澳洲注册公司就是澳洲公司的认识，二是澳洲的合法能被认定满足成为澳洲公司的股东必须是澳洲长期居民并持有超过85%以上的股份。85%股份、澳洲身份（公民或永居）、过去12各月内住满200天，三项条件一条都不能少，是充分必要条件，具有全部三项条件的股东的公司才能被定义为澳洲公司。否则就是海外公司。海外公司购买新房还要审批，何况二手房？所以许家印通过公司购买二手房的举措本身就是欠缺考虑，没有申请FIRB更是败笔。

深层考虑，有人说了，许总这么有钱，如果1500万移民政策通过，许加印可以直接获得永居，不就有身份了，可以买了？是，如果许加印已经获得永居，他个人买二手房也好，新房也好，没有限制，也不需要考虑许加印在澳洲的居住情况。但是他如果以公司的名义购买的话，如果他持有或者控制的股份超过15%以上，即一个具有澳洲永久居民权（绿卡、PR）的人甚至澳洲公民，但是zhi要过去没有在澳洲12个月内住满200天，那么不管该公司是否在澳洲注册，该公司也是外国公司，不能购买二手房。所以即使许家印现在有了澳洲永居，作为主要控股人，还要看许家印在澳洲过去12个月是否居住过200天。

延伸一下，比如某公司（比如叫xyz公司）其中一个股东持有公司90%的股份。在以公司名义在澳洲购买一套二手房时，该股东没有澳洲身份，当时没有或者忘记了申请FIRB海外投资申报申请。购买交房后大约1个月，该股东就获得了澳洲永居，然后该股东就一直住在澳洲该房屋。后来FIRB发现了这个问题，但是当FIRB发现的时间该股东已经满足了澳洲身份、85%的股份和居住时限的要求，应当怎么处理呢？由于FIRB要求在购买时间之前必须满足上述三条要求，该公司购买时间没有满足该要求，按照现行法规，违法，应当和对许家印一样的处置，限制时间出售，不会考虑你现在是澳洲长期居民的。如果新规出台施行，罚金25%房价或者市价。

思考题，假定该xzy公司购买此二手房时该股东满足上述三项条件（85%、身份、居住）（我们称其为澳洲股东），那么该公司购买二手房合法并且不需要申报给FIRB。该公司购买了一套二手房，然后，1. 有不能满足三个条件任一条件的股东（我们称其为海外股东）有兴趣收购该公司股份，从而改变了该公司的股份结构，改变了其澳洲公司的身份，变为FIRB意义上的海外公司。此情况下，该股份收购是否需要需要申请FIRB？提示：这个还和FIRB商业并购政策联系在一起分析。 2.或者该澳洲股东随后去了英国，在海外居住，然后变成了海外居民，一年在澳洲只能住大约10天，变成了海外股东。这种情况下，该公司或者股东是否需要申请或者通知FIRB？

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