澳大利亚房屋买卖合同中的有关法律知识 -- 合同简介2
澳大利亚房屋买卖合同中的有关法律知识 -- 合同简介2
作者:澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师
2014年3月6日
合同的管辖权
有时候中国国内的客户在中国签署购买澳大利亚的房产合同时,具备一些法律知识但是又不是特别精通的情况下,可能会有一个疑问或者不确定的问题(甚至我碰到过一个法学院毕业多年的从事法律工作多年的牛人,也质问我同样的问题),就是,‘购买者是在国内的签的合同,该合同应当适用中国法律’。往往这些人说这些观点的时间理直气壮。
这个观点或者疑惑可能是有法律意识、法律观念,但是没有注意关键问题的时候比较容易犯的迷糊。一句话回答:不动产的合同适用不动产所在地的法律,不动产所在地对不动产的法律事项比如合同具有管辖权 -- 和在什么地方签署合同没有关系。
如果是一般合同,比如贸易合同,可能涉及到合同签署地、合同履行地、合同当事人所在地等等管辖权的争议问题。但是对于土地或者房屋买卖合同,作为不动产,其法律管辖权无可争议的应当由不动产所在地的法院具有管辖权,适用不动产所在地的法律。在购买澳大利亚房产的事项中,法律只能适用澳大利亚法律,并且由于所购买的房产所在州不同,其法律适用管辖权会具体到房产所在的州的法律。
合同的语言
紧接着的问题就是众多尤其是没有英文基础的澳大利亚房屋中国国内购买者的抱怨、投诉或者是不满:怎么这个合同是英文的?不是中文的?然后有买方理直气壮的要求:在中国签署该合同,没有中文的怎么行?看不懂怎么办?必须要有中文的。
从上述管辖权问题的讨论中,我们了解到了购买澳大利亚房屋时只能适用澳大利亚法律,澳大利亚法律要求的官方语言必须是英文。简单说,其适用的法律语言必须是英文,和在什么地方销售没有关系。同时合同是由卖方律师起草的,卖方律师不可能也不会提供其他非英文版本的合同。
即使有些极端的购买者一定要翻译成中文,任何翻译成中文的文字可能都不具有关于合同的直接的法律效力,不能代替合同。而且,这种法律文件对于一般没有受过正规澳大利亚法律培训的翻译来说,其翻译的难度极大,而且翻译误差几乎无法避免,反而可能会误导购买者。所以据我了解尚未有哪个翻译公司勇敢的接这种工作。
然后有些买家,我们的客户,就说了,‘王律师,您是我们的律师,你们有责任翻译成中文’。对不起,我们没有责任翻译成中文。其一,就像刚刚提到的,任何翻译成中文的内容不能具备法律效力。其二,律师的职责是提供法律服务,不包括翻译。其三,即使我们同意翻译,买家准备出多少钱翻译的费用呢?我个人估计一个300-400页的合同(这可能是比较标准也是比较少页码的澳大利亚购买房产、土地的合同)大约需要一个具有中英文能力的澳大利亚注册律师至少400个小时的翻译工作时间(一页一个小时是在非常熟悉的情况下,相当快了),每个小时算便宜点300块钱澳币,大约需要120000澳币。我不觉得任何买方乐意支付这些费用。
还有客户经常做国际贸易,也提出自己的疑问:我们公司和澳大利亚有很多合作和贸易往来,都是中英文的啊,怎么买房合同不是中英文的呢?这其实还是上述管辖权的法律问题,因为贸易合同可以约定具体的管辖权所在地,可以约定适用法律,甚至约定适用的仲裁机构和仲裁规则,当然可以约定为中英文合同文本。而购买澳大利亚房产合同就是只能适用澳大利亚法律,只能使用英文。还有一点,在贸易往来中,是一个买家对一个卖家,一对一的关系,双方可以比较灵活的约定。而在澳大利亚的房屋买卖法律关系和进程中,卖方的律师准备的是针对不特定多数人的只能适用澳大利亚法律的合同,这种情况下,没有第二种选择,只能是澳大利亚的官方语言,英文,没有其他语言版本的合同,也无法准备其他语言版本的合同。
所以敬请各位准备购买澳大利亚房产的购买者注意,没有中文合同,也不太可能提供中文版的合同。
今天最后回答这个问题:英文合同,看不懂怎么办?这可能应当是中国买家需要找澳大利亚注册的能说中文的律师的原因之一。其实即使您英文非常好,能无障碍阅读英文大部头原著,也不能说您就一定能读懂理解房屋买卖的合同。具体原因,请参看文章 ”澳大利亚购房为什么需要律师”。
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