澳大利亚房屋买卖合同中的有关法律知识 -- 合同简介1
澳大利亚房屋买卖合同中的有关法律知识 -- 合同简介1
作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师
2014年3月5日
澳大利亚房屋买卖中必须有合同。有人说这是废话，买卖房屋还能不用合同？尤其在以法治著称的澳大利亚？
合同是必须的吗？
还别说，在2008年前，墨尔本（维多利亚州）曾经有一段时间可以允许通过签署几张文件就可以确定合同已经签订的程序和制度。当时那几张纸叫做Contract Note（合同笔记），简单记录最基本的信息，包括买家、卖家信息、房屋号码地址描述、价钱和其他基本信息和约定好的特殊条件，买家一旦签署后就可以认定买家进入合同，卖家一旦签署此文件，合同就成立。
这种制度对房产销售非常有利，房产中介就可以非常方便的准备相关文件，在潜在买家看房期间直接准备，现场写好相关内容，趁热打铁，然后买家一旦签字就产生法律效力。这种方式方便了卖家和代理中介，但是特别容易导致买家在不知不觉中尤其在没有认为自己签署合同的情况下签署了具有法律效力的合同，引发了一系列的法律问题并导致非常多的法律纠纷和投诉。在2008年前后，此项制度废除，合同生效必须在双方正式签署合同后才能生效。
目前在维多利亚州（墨尔本）、新南威尔士州（悉尼）、昆士兰（布里斯班）等主要澳洲地区的法律要求必须要有正式合同，并且必须在双方签字后合同才能真正生效。
合同的当事人
在澳大利亚购买房屋的法律合同中购买者是和谁签署合同？看起来是个比较直白的问题，但是实践中有些客户会真的就这个简单的问题迷惑。
简单直白的说，购买澳大利亚的房产，合同中一般有两方：买方和卖方。签约的就是双方，买方承担买方的责任、卖方承担卖方的责任。
少数时间会有卖方、开发商和买方，比如一些政府项目，政府（或者政府的有关机构，一般是政府的有关机构，比如农业厅、地产部等等）作为土地的拥有者，是卖方，确保地产所有权没有问题；而开发商是政府有关机构授权的开发公司，Lend Lease, Mirvac, Australand就是经常被澳大利亚州或者地方政府授权开发的公司，负责开发和销售。这种情况下，买方是和卖方以及开发商同时签署的合同。
另外一种情况是，卖方还不是土地（将要建房的土地）的所有权人，这样就出现了第三方，就是原来的土地所有权人，但是该第三方不会出现在合同中成为合同主体，不是合同的当事人。此种情况下，一方面卖方必须披露卖家尚未成为土地所有权人，另外一方面必须提供文件证明卖方有权出卖、开发该房屋、地块 --- 一般情况下都是表明卖方已经和原土地拥有者已经签署购买土地的合同（首合同），具体表现可以是附上这个首合同，或者由卖方的律师出具律师证明信证明卖家有权销售。这种情况下往往会有特别条款声明如果该首合同无效、或者终止、或者无法履行等等情况下，本合同就会终止，也就是首合同是目前这个本合同的条件。
有些时候，由于买方往往是通过中介公司的热情服务购买澳大利亚房屋的，就会有个疑问，中介或者代理公司在合同中吗？是合同的当事人吗？承担什么责任？如果是正规代理中介公司，应当会作为中介公司出现在合同中（但是也会有很多情况下，具体联系买家的中介公司是sub-agent（副代理人）可能不出现在合同中，这也是正常情况），但是并不是合同的主体，不对买卖双方产生买卖房屋的法律义务，尤其不对买方承担任何法律义务。有些买方客户认为我是通过这个代理公司购买的，这个代理公司必须承担有关责任。法律上在澳大利亚房屋买卖的关系中，买方和代理（中介）公司没有构成合同关系，因为买方没有支付任何费用给代理（中介）公司，只有卖方支付费用中介费给代理公司，所以代理是卖方的代理，为卖方工作，出现在合同的作用是确保代理公司可以通过该销售合同获得应得的中介费。所以代理公司不需要对买方承担法律上的责任【除了真实表述的责任】。以后有时间再专门解释中介代理公司在房屋买卖中的作用和法律权利义务。
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