澳大利亚普亚律师事务所

澳大利亚新南威尔士购房法律优惠条件

                                         作者：澳大利亚普亚律师事务所 王斐律师

 2012年8月6日

目前澳大利亚新南威尔士州（新洲）关于购房的政策性优惠主要集中在两大类。一类是针对任何买新房的人，主要是NSW New Home Grant Scheme（新洲新房补贴计划），以前的NSW Home Builders Bonus 已经于2012年6月30日终止，Housing Construction Acceleration Plan 已经于2010年6月30日结束。如果阁下购买房屋的合同是在这些日期前，请联系普亚律师事务所www.prudentialegal.org 以确定阁下是否可以获得有关优惠。

另一类包括Fist Home Owner Grant Scheme（首次置业补贴计划）和First Home - New Home scheme （首次置业新房计划），针对的具备一定条件的有澳洲身份的首次置业人士。以前的针对首次置业人士的众多优惠政策大多数已经废止，包括 Commonwealth’s  First Home Owner Boost (2010年1月1日终止)，NSW New Home Buyers Supplement （2010年7月1日终止），First Home Plus 和First Home Plus One （自2012年1月1日起由首次置业新房计划替代）。如果阁下购买房屋的合同是在此日期前，请联系普亚律师事务所www.prudentialegal.org 以确定阁下是否可以获得有关优惠。

此外新洲还有Regional Relocation Grant主要针对从人口密集区迁移到边远地区政府给予7000澳币补助的政策，不在我们的讨论范围。我们主要讨论上述两类优惠补助。

新房补贴计划 

新洲新房补贴计划自2012年7月1日起实行，针对购买期房（off the plan)或者新房价值不超过650000澳币或者要建房的空地不超过450000澳币的购买者，给予5000元澳币的税务补助。购买者可以是个人、公司或者信托管理人，可以适用于投资者或者自住。该补贴对购买者购买房屋获得补贴的次数没有限制，这就意味着一个购买者可以购买多个满足条件的房屋/土地，从而可以获得多个相应的补贴。同时，没有居住条件的要求。但是如果此被购买的物业获得首次置业补贴或者首次置业新房计划的优惠，则该购买的房屋无法获得此新房补贴。就是说，针对同一个房屋/土地，不能同时享有首次置业优惠和新房补贴。

获得此新房补贴的具体条件如下：

在2012年7月1日以后签署的购买此新房或者空地的合同（如果的没有合同的单纯让与，则该让与必须在2012年7月1日之后）；

1.新房是指从没有作为居住所被占有过或者卖过，经过实质性的翻新装修的也可以视为新房；

2.对于空地，在购地协议结束或者转让完成后26周内必须开始铺地基（如果要延长此时间，必须经过Chief Commissioner批准）；

3.必须在合约签署3个月内提出申请；

4.签署购买土地房屋的合约必须是整块全部的独立产权；

5.该房屋必须用于居民居住用途，不能使商铺、工业或者专业用房用地；

首次置业优惠

新南威尔士州首次置业优惠政策主要包括两个：1首次置业补贴，7000元澳币补贴，只针对于房屋购买或者建筑，对空地不适用。2 首次置业新房计划，是购房应纳税务减免，包括房屋和空地。这两项优惠都不考虑购买者个人收入或者资产的情况。商业物业（办公室、商铺、工业房）、度假屋或者对现有房屋翻修不享受此优惠。

首次置业补贴（First Home Owner Grant）

是否能满足此补贴目前$7000澳币的要求，取决于合同签订时购买者是否满足以下条件（全部）：

1.买家必须是自然人，不能是公司或者信托；

2.至少一个购买者是澳洲永久居民签证持有者或者澳洲公民；

3.每个申请人必须超过18岁；

4.在2000年7月前申请人或者申请人的配偶必须不能以任何形式在澳洲任何地区拥有居住用房；

5.申请人或者申请人的配偶必须之前不能以任何形式在澳洲任何地区拥有居住用房并且居住在此物业中超过6个月；

6.申请人必须在2000年7月1日后签署合同购买房屋或者建筑新房；

7.在2010年1月1日后购买的物业的总额不能超过限额，该限额每年审查更改。目前的限额是835000澳币，从2012年10月1日起，其限额改为650000澳币；

8.这是申请人或者其配偶第一次申请首次置业补贴；

9.至少一个申请人必须将此物业作为其主要居住地，自房屋交割后或者房子建好后12个月内开始，至少持续居住满6个月。  

该申请可以通过有关金融机构申请，如果交房后申请必须在交房后12个月内申请。

自2012年10月1日起，该补贴改名为The First Home Owner Grant (New Home) [首次置业新房补贴]，补贴数额提高到15000澳币，然后会在2014年1月1日后减少为10000澳币。和现行补贴政策相比，在都不适用于空地、商业物业、度假屋和房屋翻新的情况下，此新补贴不适用已经存在的房屋（简单说，不适用于二手房），而原先的补贴没有此项限制。此处新房的要求为：

1.从来没有被占用（别建筑商占用、租客或者其他占用者都是被占用）；

2.从来没有被作为居住用房被转卖，就是说必须是第一次销售此房屋；

3.可以是实质性的翻新或者推倒重建的房屋（换句话说，对房屋翻新本身是没有补助的，但是实质性翻新或者推倒重建后的房屋可以作为新房销售，购买者可以获得此优惠）。 

其申请人资格要求和以前没有实质性差别。如果您想查看是否可以满足10月1日后此优惠的要求。

首次置业新房计划（First Home – New Home)

此计划主要针对新房，不适用于已经建好的房子。根据该政策，自2012年7月1日起，550000以下的可以全部免除转让税(Transfer Duty,俗称印花税)，550000至650000之间将有转让税优惠。如果是买地建房，空地价值不超过350000的转让税全免，350000到450000之间的转让税优惠。

申请人要获得此优惠，必须满足下列全部条件：

1. 至少一个首次置业者是澳洲公民或者永久居住签证持有人；

2. 合同或者产权转让是针对物业整体的；

3.  所有的买家都必须是符合条件的买家；

4.至少一个符合条件的买家必须将该物业作为自己的主要居住地居住，在交房后12个月内开始必须联系居住住满6个月；

5.首次置业者必须购买至少95%的房屋产权。

其中，符合条件的购买者是指18岁以上的自然人并且自己及其配偶没有在任何时间在澳大利亚拥有任何居住用房（除了作为信托管理人或者执行人），或者任何时间在澳大利亚首都领地拥有联邦政府批准的租住权，或者以前获得或此首次置业新房计划优惠。

如果符合条件购买者和其他人一起购买，只要购买超过50%的产权，该购买者一样可以根据购买比例获得相应转让税折扣。

总结

如果是外国人购买澳洲新南威尔士房产（主要是悉尼的房产），如果满足上述新房补贴要求，可能获得5000澳币的补贴，可以都购多享多。而且购买空地也可以获得此补贴（当然必须在一定时间内必须动工）。

如果拥有澳洲公民或者澳洲永久居住权，以前从没有在澳洲拥有房屋，那么目前购买低于835000澳币的房屋（不管是新房还是二手房）可以申请7000澳币的首次置业补贴，并且如果时是新房低于550000澳币的房屋，可以获得转让税全免，550000 至650000澳币的房屋，转让税部分免除的首次置业优惠。2012年12月1日后，购买不超过650000澳币的房屋，就可能获得15000澳币优惠同时有可能享有上述税收优惠等首次置业优惠。享有首次优惠的不能同时享有新房补贴。

如果拥有澳洲公民或者澳洲永久居住权，但是此前已经购买过澳洲房屋的，仍然可能享有新房补贴5000澳币优惠政策。

普亚律师事务所点评：

可以看到，新南威尔士州越来越将优惠集中在对新房的购买。为什么？税务局官网的解释是政府是为了针对在经济生活中最需要帮助的人，由此此类优惠政策使得购买新房比购买二手房更有吸引力。“The Government has decided to target their assistance to home buyers to where it is most needed in the economy. The scheme is intended to make buying a new home relatively more attractive than buying an existing dwelling for first home buyers.” 好像这个答案和没有回答一个意思，全是废话。没有解释为什么政府要使得购买新房比二手房更有吸引力？普亚律师行的理解是二手房市场的强劲仅仅能带来房屋销售行业的兴旺，而且比较容易有泡沫，因为只是单纯的房屋买卖。但是新房市场的兴旺可以带动一系列的行业，从开发行业、建筑行业、建材行业、运输行业、建筑设计行业、政府审批工作，知道市场分析开发、市场推广、房屋销售、广告行业等等，会提供大量的就业机会，增加国民生产总值。这个才是政府比较关注并且鼓励新房购买的原因。

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