新南威尔士州

新南威尔士州政府在2020年4月13日宣布了新的临时政策，保障租户和房东在新型冠状病毒疫情下的租金和租约安排。新政策可以理解是早前宣布的全国内阁行为准则的一个具体实行体现，要求业主租户尽量以平等真诚谈判的方式做到共度时艰。

据了解，新政策将以立法形式生效，惟现阶段未能看到政府法案了解详情。

政策内容

新的政策内容为期六个月，包括暂停执行强制性驱逐申请（因新冠疫情而处于财务困难的人拖欠租金的情况导致的驱逐），以及要求房东和租户就租金进行真诚的谈判。

租约谈判（住宅租约）

如果一个住户在支付房租上遇到困难，并且由于疫情而导致等于或大于25％的收入减少，则租客有责任要在被迫终止租约之前与业主或管理人进行谈判。新州民事行政仲裁庭（NCAT）会确保有进行谈判之前，将保护住户免被驱逐。

暂停驱逐

暂停执行强制性驱逐申请暂时为期60天，适用于因新冠疫情而处于财务困难的人拖欠租金的情况，包括暂停处理正在进行的案件及暂停处理提交到NCAT的新申请。

强制性驱逐申请在将来6个月以内也会受到限制。同时，某些因为欠租以外原因导致的驱逐申请，通知期也延长到90天。

政策目的

新州政府表示，因为现今很多人都在担心自己的财务状况和开支，所以需要提供时间给租户收到联邦政府的收入补助金和房东跟银行安排优惠还贷安排等等，令人有足够的时间处理好自己的财务状况。

租约遵守

如果租户没有因为疫情受到（经济）影响，则自然需要按照租约的既定条款支付租金和其他费用。没有受疫情影响而仍然欠租，可以被申请驱逐。

条件要求

要获得免被驱逐或限制驱逐的保障，需要证明租户受疫情影响并符合以下条件：

1. 一个或多个支付租金的住户成员因疫情下商户停业而失去工作/收入（或减少工作/收入）；或

2. 一个或多个支付租金的租户成员，由于患有新型冠状病毒病或因为新型冠状病毒病而需要对住户或家庭成员尽照顾者责任，而需要停止工作或减少工作时间；及

3. 上述因素导致租户收入（包括任何政府援助）减少了25％或更多。

欠租累计

在此期间，任何未付的租金都将作为欠款累计。换句话说，即使有免被驱逐或限制驱逐的保障，经减少的租金未支付的话，仍然是租户对房东的欠款，仍然需要支付。保障结束后，如果房东做出申请，欠租租户会有机会被驱逐。

需要注意的是，由于租金在进行谈判的期间仍然会累计，即使租户现在无法支付（全额）租金，但租金最后可能会累积成一个大数字，造成更大的财务影响。租户可能要在这段期间尽快理顺自己的财务状况。

不上黑单

新州财政部长同时提到，因为现时疫情下经济情况而导致欠款的租户不应被放进租务黑名单，影响今后的租赁机会。黑名单是全国性的租户资料库，记录租户曾经出现的问题，例如经常性欠租，破坏物业等情况。租务中介在寻求租户时会在不同的资料库中寻找租户有没有过往记录，所以被放进租务黑名单可能会导致业主不愿意租出物业或租金有所提升。

财政补贴

总计4.4亿

新州财政部长表示，政府将拨款约$4.4亿元，以减免或退还土地税形式向业主提供优惠，以求他们将款项用作向租户提供租金减免。政策的预期是将此拨款在商业和住宅业主之间平均分配。

地税优惠

如果住宅业主愿意将从政府收到的款项援助转给陷入财务困境的租户，将有资格获得最高达25%的土地税减免或退还。

在商业物业方面，业主将税务优惠用作向商业租户提供减免的前提，是租户企业的营业额必须不超过5,000万澳元，并且由于疫情的影响，收入至少减少了30％。

同时，合资格的商业物业业主支付土地税（扣除优惠后）的时限会被延长3个月。

现时，州政府还没有提出证明商户或住户受影响的具体证据要求。不过，从以上内容以及强调不受影响的租户需要按租约规定付租两点，可以确定获得政府税务优惠的前提是租户需要协助，所以可以预期租户没有受影响的业主不会能获得税务优惠。

维多利亚州

与新南威尔士州类似，维多利亚州于2020年4月15日宣布将在近期提出新的法案，将早前宣布的全国内阁行为准则实践，以保障租赁双方权益和提供租金支援。

同样，政策详情要等待法案正式出台才能确定。根据现时宣布，政策的生效日期将定在3月29日，为期六个月。

政策内容

新措施包括暂时禁止驱逐居民，租金上涨暂停六个月，为业主提供土地税减免，以及为遇到经济困难的租户提供租金减免。

禁止驱逐

在保障租户方面，住宅租户的驱逐将禁止六个月（有例外情况）。商业租赁中，中小型企业如果不支付租金，也将禁止驱逐六个月。

租金禁涨

商业和住宅物业的租金也将禁止上涨六个月。

调解机构

维多利亚州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）或维多利亚州小企业委员会（Victorian Small Business Commission）会提供快速调解纠纷服务，协助业主和租户达成公平的减租协议。

强制减租

同时，为实践国家内阁关于商业租赁的强制性行为守则，州政府也表示将会立法使符合条件的中小型企业可以免除租金或延期支付租金。如果企业的年营业额低于5,000万元，并且由于疫情而营业额减少了30％以上，则有资格申请这些措施。

财政补贴

租金援助（住宅租户）

州政府将设立8,000万元的租金援助基金，用于因疫情而面临困境的住宅租户。每位合资格租户可获达2,000澳币的租金援助。援助将直接支付给租务中介或业主，用来支付减低之后的租金的一部分。

租户首先应该联系业主，讨论如何降低租金，尽可能达成共识，并需要符合以下资格条件：

1. 在维多利亚州消费者事务局注册其已修订租约或进行调解；

2. 积蓄不到5,000元；

3. 收入的至少30％正用作支付租金；及

4. 租户每周收入低于$1,903澳币。

地税优惠

维州州政府将用4.2亿元作为土地税减免，以提供诱因使业主降低租金。

如果业主向受新型冠状病毒影响的租户提供租金减免，将有资格获得土地税的25％折扣，而剩余的土地税可以延至2021年3月缴纳。

州税务局将设立新的专员以处理土地税减免申请。

普亚分析

国政执行

目前新州和维州的政策都是在具体执行、实施4月初前后全国内阁的相关决议。总的原则和内容应当和全国内阁的决议总体一致。

当然每个州政府会根据具体自己州的情况予以细节调整和具体流程确认。

我们预期其他州包括西澳、南澳等会很快跟进推出自己的政策和立法。

基本原则

即使每个州或者领地可能会有自己特殊的具体政策，但是大的原则不会有变化。

以新州和维州为例，两州政策里面的土地税减免，都以租户面对财务困难为先决条件，即租金收入不受影响的话，土地税不会获得减免。同时，商业租户受影响的条件和申请获取JobKeeper的条件基本一致（可能每州具体政策略有不同），保持对财务困难认定的基本一致。这样能满足条件的困难企业将以中小企业具体收到影响的为主，而对于为大型公司提供租约的业主不会由此收益。简单说，目前所有的财政救济政策都是针对中小企业及其相关企业，具体个人为主的。

澳大利亚是个法制国家，财政支出和具体政策，尤其影响到具体法律关系的政策，必须最终通过立法得以实现。目前州政府都是政策宣布，尚未完成立法程序。立法程序包括了法案提出以及议会辩论并投票。这些辩论过程将全部公开，接受民众监督，所以目前可以预测这些有利于民众的立法不会受到阻碍，否则阻碍者将失去未来选票。

财政支持

目前从公布的政策看，新州维州政府提供行政支持的数额看起来很大，但是大部分并不是州政府真正出钱，而是减少（都是25%）的房东的土地税，简单说是少收钱。

这样的好处是不会对财政储存有影响，同时也能显示州政府的对租赁双方的支持。

进一步说，由于土地税只适用于地价相对来说较高的物业，或者一个人拥有一定数量出租物业的情况，普通人的单个出租住宅房屋和公寓本身不大机会需要付土地税。如果本身不用付土地税，自然不能从土地税减免和退还的政策受惠。如果政府没有其他较为直接的租赁支援政策，有机会令一般住宅的业主和租户不能实际受惠。相对来说，维多利亚州的租金援助可能会能帮助更大范围的租户。

普亚建议

目前联邦和州政府都呼吁租赁双方还是需要交流沟通协商双方租金安排，除了联邦政府的关于租金减免数额比例的指导性意见外，州政府尚未提出具体方案。目前的政策也尚未完成立法。具体立法出台后普亚会进一步提供分析。

在和对方交流租金减免流程中，可能涉及需要审查具体租约条款获知进一步信息，接受正式法律建议，才能在租金交涉中占据主动获取更多利益。如果阁下需要这方面的法律服务，请联系普亚律师事务所。

参考资料

新南威尔士州政府新闻稿：

https://preview.nsw.gov.au/news/funding-boost-and-emergency-measures-to-protect-tenants

新南威尔士州暂停执行强制性驱逐详情：

https://www.fairtrading.nsw.gov.au/resource-library/publications/coronavirus-covid-19/property/moratorium

维多利亚州州长新闻稿：

https://www.premier.vic.gov.au/supporting-tenants-and-landlords-through-coronavirus/

维多利亚州租金援助：

https://www.housing.vic.gov.au/help-renting/rentrelief

维多利亚州消费者事务局资讯：

https://www.consumer.vic.gov.au/resources-and-tools/advice-in-a-disaster/coronavirus-covid19-and-your-rights

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