新州政府磨刀霍霍 外国业主苦苦支撑

新州2022预算计划征收外国人额外土地税

澳大利亚新州政府于6月公布了未来5年财务预算，是新州自由党政府在新州大选前的一个战略。

其具体细节已经有很多分析，本文将不在赘述，仅就其中一个点-外国人额外土地税的政策予以一定分析和建议。

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Land Tax 土地税

首先，需要理解，澳洲作为一个Commonwealth组织的政府，国家级别（联邦 Federal）收取个人、企业所得税以及GST消费税等税费，而州、领地地方政府收取印花税（Stamp duty）、土地税（Land Tax）以及Payroll Tax等等，以支撑政府运作。

其中，州政府的主要财政来源就是基于土地、房产流转而征收的印花税和基于土地持有而征收的土地税。

只要拥有土地，作为土地所有权人就可能有责任支付土地税。

土地税征税的税基，就是征收税务的基础，在新州是基于土地价值。这个和美国不一样，美国基本基于房屋价值征收的房产税。

这就意味着，如果拥有公寓，由于拥有的土地稀少，缴纳土地税就会非常少，甚至不用缴纳。那么拥有土地，意味着土地价值高，就可能需要缴纳更多。

一般来说，缴纳土地税在新州有两个门槛，目前2022年，其初级门槛（起征点）为个体（个人、公司等）名下拥有的土地价值822,000澳币（信托没有起征点，为零），高级门槛为个体名下用的土地价值超过5,026,000澳币。

个体拥有在新州的土地总价值低于初级门槛的，不需要缴纳土地税。

如果超过初级门槛不到高级门槛，只是针对土地总价值超过初级门槛部分征收，具体税率为$100 加超过部分土地价值部分的1.6%。

如果超过高级门槛，那么具体税率为$67,364 加上超过高级门槛土地价值部分的2%。

如果个体名下拥有的在新州的总的土地价值超过基本门槛，此个体必须需要在新州税务局进行土地税务的登记。

如果是个人主要居住地，以及适用特别用途（比如Childcare Centre等等）可能可以豁免土地税征收。主要居住地豁免不区分持有者是否是外国人。

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额外土地税 Land Tax Surcharge 

自2017年开始，为了降低外国人拥有新州房产对新州住宅房地产的影响，同时为了增加税收，新州政府开始征收针对外国人拥有新州住宅地产的土地价值的额外印花税（Land Tax Surcharge）,其最初设定为没有门槛，税率为0.75%。 

自2018年开始，其税率增长为2%。

众多土地拥有者由此收到影响，并且新州政府此后持续通过审计尤其在2020 和2021不停追讨过去几年的额外土地税。

有客户因此需要补交10几万甚至几十万额外土地税。

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2023 新的Surcharge 

2022-2023新州最新公布的预算，其中已经提到，自2023年土地税务年度（就是1月1日开始至12月31日截止）简单说就是2023年开始，针对外国人征收4%，不再是2%的额外土地税。

这就意味着外国人持有在新州的住宅土地的花费再次巨额增高（直接增长了1倍）。

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那么什么是外国人？

只有下列人员不视为外国人：澳洲公民、在该年12月31日前12个月内居住满200天的澳洲永居或者持有特殊签证444类别的新西兰公民。

外国人可能是个人、公司、信托等等。公司、信托是否被视为外国人会有特别规定。

另外，自2018年后，如果澳洲永居、持有444签证新西兰公民、持有退休签证（适用2020年后）、或者309/820的配偶签证的使用或者要使用并且占据该房产在土地税年12个月内超过持续200天的，也可以获得豁免支付该笔额外土地税，但是必须需要在该土地税务年度三月份之前申请豁免。

对于澳洲为基础的开发商也有特别豁免该额外土地税。

这就意味着，投资了澳洲房产的纯外国人，在澳洲居住投资房产的持有商业签证、工作签证等临时签证的人、大量持有澳洲永居签证但是因为种种原因不能来澳洲或者无法住满200天的人，可能必须需要支付该笔巨额额外土地税。

新州政府预计由此获得的额外的税收受益为下个财年7400万澳币，未来4年至2025-2026 共增加税收收益为4亿9500万澳币。

此外，之前新州税务局有对于提前按时缴纳土地税会有1.5%的优惠，现在对此自2023年1月开始优惠减少到0.5%，预计此项优惠减免可以在下个财年额外征收土地税3400万澳币，四年可能额外增收1亿4600万澳币土地税。

同时，为了确保大家按时付税，新州政府贴心的考虑增加6000万投资增强税收督查，预计增加收入土地税额外收益3亿6800万以及额外2亿的印花税收益。

总的预计增加的税收表格如下：

所有上述截图来源为新州政府公布的预算 https://www.budget.nsw.gov.au/

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如何应对：

面临血淋淋的屠杀，外国人包括拥有澳洲永居的人如何应对？

1.       首先，审查自己的房产持有记录，查清自己房产登记信息

2.       其次，审查自己签证情况，确保自己了解准确签证信息

3.       再次，审查自己当年在澳洲居住时间，计算每一天

4.       然后，审查过去三年收到的土地税单（可能包括一般土地税税单和额外土地税税单），确保自己已经按时缴纳。有些客户是通过房产代理或者其他机构或者助理收取，一定要确保收到。

5.       最后，获得上述信息、资料、文件后，咨询专业律师获取关于土地税以及额外土地税缴纳和豁免建议。

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基本对应策略（具体内容请一定咨询律师，此处建议不做最终法律意见）：

1.       如果有永居签证持有人或者持有444签证的新西兰公民，如果可以，最好能住满当年200天。请计算自己居住日期，每一天都是钱。

2.       有条件的永居签证持有人，可以考虑申请成为澳洲公民再回国。

3.       如果有永居签证、持有444签证的新西兰公民、配偶签证、或者退休签证，如果购买的房产用于自住了200天，记住：每年3月前申请豁免！

4.       如果有永居签证、持有444签证的新西兰公民、配偶签证、或者退休签证，如果自己购买的房屋没有出租，并且一定会自住，并且占据200天以上，记住：每年3月前申请豁免！

5.       针对完全不能符合豁免条件的外国人，包括没有澳洲签证的、持有永居无法在澳洲居住200天的人，等等，需要缴纳额外土地税但是又不愿意缴纳的，可能可以考虑下列方案：

a.       出售该房屋。这个要考虑市场行情，以及要考虑资本增值税等问题。

b.       赠与（转让）给自己拥有澳洲公民或者可以符合豁免条件的亲属比如配偶、父母、兄弟姐妹。这个可能涉及家庭法、财产纠纷、以及可能的印花税以及资本增值税。澳洲税务局对于赠与接收方一般不收取所得税。此处接收方不需要缴纳个人所得税，但是赠与方可能需要缴纳资本增值税。

c.       由于种种原因可能无法直接赠与亲属，但是如果同时涉及到家庭安排、利益纷争，可能可以考虑设定符合排除外国人条件的澳洲公司或者信托（包括单位信托或者家庭信托等），然后转入该公司或者信托。此情况也可能涉及印花税以及资本增值税等等。