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问和答: 针对澳大利亚住宅物业海外投资须知 – ATO公告的基本解释和答疑

针对澳大利亚住宅物业海外投资须知 – ATO公告的基本解释和答疑

我们前几周通过邮件和微信公共号通知大家关于澳大利亚联邦空置税的相关规定和要求，收到了大量的咨询，我们的新老客户对此有众多疑惑。由于时间精力有限，我们无法一一为大家解决相关疑惑，至此，澳大利亚普亚律师事务所专门总结了比较常见问题的答疑（FAQ），希望对阁下能有所帮助。同时，为了方便广大澳洲业主, 我们也推出了ATO注册登记以及空置费申报服务。另外，还包括了澳洲税号申请及年度报税服务，在此邮件发出后1个月内我们会以较低的优惠价格提供服务，回馈广大新老客户。

详情可参阅我们提供的专属优惠报价单，也可以具体咨询我们律所工作人员。

我们秉承我们的专业精神，提供优质的法律服务。接下来为大家罗列最近被客户常问到的一些问题:

问:什么是联邦空置费？
答:联邦空置费简单来说是联邦政府针对由海外投资法案（即Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）所定义的海外人士持有的民用住宅房，在任一年度当中，如果居住低于6个月（等同于183天）的情况，将征收联邦空置费。我们之所以称之为联邦空置费，是为了和维多利亚州类似的空置税费予以区别。其中满足‘居住’条件的可以是持有该物业的业主，也可以是和其‘有关系的人’，比如直系亲属，同时也包含了非短期出租的房屋（通常指至少单一出租周期超过30天）。空置费的费用标准将按照海外人士申请海外投资管理局批文（FIRB Approval）的官方申请费标准来征收。目前，该申请费为低于100万澳币的房屋，收取$5,600澳币；100万到200万澳币的房屋，收取$11,300澳币，以此类推，基本上每一个100万为一界限。
问:我需要在成交后通知ATO吗？
答：海外购房者通常需要在物业成交后30天内根据之前所申请的FIRB 批文的要求通知ATO，或者去ATO Land Register做相关登记。如果是申请的比较早期的FIRB批文或者是开发商统一申请的整个项目的预批文的话，则针对购房者没有这项通知或登记要求。不过，ATO依然强烈建议该类购房者还是能在交房后于ATO做相关登记，以便日后可以提醒申报相关空置费（如适用的话）。
问:我需要申报联邦空置费吗？
答:如果是海外购房者，即没有澳洲身份的购房者，而且是在2017年5月9日之后申请FIRB批文的或者依赖于开发商申请的FIRB预批文（2017年5月9日之后申请）的海外购房者，则需要在每一个空置年度之后的30天内进行上一年的空置费申报。也就是说，如果满足该条件的话，即使实际没有空置或者最终不需要缴纳空置费，依然需要每年向ATO申报，有点类似澳大利亚个人收入年度税收申报：是否需要缴税都要个人主动申报报税。
问：我的房子出租了，还需要缴纳联邦空置费吗？需要注册吗？
答:如果房屋满足了‘居住’条件，即一年内非空置时间大于6个月（等同于183天），包括出租的情况，理论上就不需要去缴纳联邦空置费。但是，如果当时在购买物业的时候所提交申请FIRB批文的日期是在2017年5月9日之后的话，即使最终不需要去缴纳空置费，也需要每年向ATO申报空置费。如果当时在购买物业的时候所提交申请FIRB批文的日期早于2017年5月9日的话，联邦空置费的规定就完全不适用，也不需要每年去申报了。是否需要注册或者通知ATO,要根据当时申请的FIRB批文上面是否有明确规定需要在成交后通知ATO。即使没有这样的要求，ATO也建议购房者去ATO Land Register上面注册，以便后续收到相关空置费的提醒（如适用）。
问:我租给了一个公司，该公司用来使用类似Airbnb短租，我需要缴纳空置费吗？
答: 首先,只有当购买物业的FIRB申请日期是在2017年5月9日之后的海外购房者才需要登记并且每年申报联邦空置费。如果满足了这个日期要求的话，并且该公司每次短租时间都低于30天，没有任何出租周期大于30天的情况，且没有在任一年度当中总的出租时间超过6个月（183天）的情况，那么依然可能需要缴纳当年的联邦空置费。
问:我自己安排短租Airbnb，我需要交纳空置费吗？
答：详见上一个问题。
问:我的儿子或者女儿或者一个远房亲戚住在我在澳洲购买的房子中，需要交纳空置费吗?
答:如上所述，能够满足‘居住’条件的可以是持有该物业的业主，也可以是和其‘有关系的人’。‘有关系的人’包括业主或其配偶的父母，祖父母，兄弟姐妹，叔叔/舅舅，阿姨/姑妈，侄子/外甥，侄女/外侄女，直系亲属或养子女，以及上述成员的配偶。
问:我买了土地，没有盖房子，需要注册并缴纳联邦空置费吗？
答:首先还是得看当时购买土地时申请FIRB批文的日期。如果是在2017年5月9日之后，则需要通知ATO并且申报空置费。只不过申报空置费的空置年度会从房屋建造完成后开始计算。
问:我2016年购买的澳洲房子，2018年交割，我需要注册或者缴纳联邦空置费吗?
答:同样的取决于FIRB申请日期以及成交后每年房屋是否达到‘居住’要求。详情请参阅前面的问题。
问:即使根据规定，我不需要缴纳联邦空置费，我还是需要注册吗? 注册后，如果我每年都出租出去了，还需要每年通知ATO吗？
答:首先，是否需要在成交后在ATO注册物业成交，取决于当时申请的FIRB批文里面有没有该项明确说明。即使没有明确要求注册，ATO依然强烈建议这么做。如果当时够买物业时的FIRB申请日期是在2017年5月9日之后的话，那么即使不需要最终缴纳联邦空置费，比如将物业出租出去了（非短租）的情况，依然需要每年向ATO做空置费申报，因为每一年物业是否空置可能会有变化。
问:什么是空置年?
答: 如上所述，海外人士持有民用住宅者需要在每一空置年度后的30天内申报空置费。所谓空置年度，联邦政府的定义是从阁下有权占有或者居住所购物业的第一天开始算，通常为房屋交割日期，直到之后的12个月。
问:什么是维多利亚州（VIC）空置税？
答:值得一提的是，除了上述联邦空置费以外，自2018年1月1日开始，维多利亚州政府针对墨尔本市区内，及较为靠近市中心CBD （Inner City & Middle Suburb）的民用住宅会征收空置税。基本概念和上述联邦空置费差不多，针对在某一个日历年（Calendar Year）当中，即1月1日到12月31日，空置超过6个月的民用住宅房收取。税率会按照1%来收取，即需缴纳房屋的资本增值价格（Capital Improved Value – CIV）乘以1%来计算。比如，房屋的CIV价值为$500,000澳币，那么需要缴纳的税率就为$5,000澳币。符合维多利亚州的空置税规定的相关物业，需要在下一年的1月15日前通过维多利亚州税局的网上系统申报空置税。
问:我是澳洲公民或永居，还需要支付空置费或空置税吗？
答:简单来说，澳洲公民或永居因为购买澳洲房产时不需要申请FIRB Approval, 而且联邦空置费只是针对于海外人士持有的民用住宅房，因此这些费用不适用于澳洲公民或永居。不过如果是维多利亚州（VIC）的民用住宅，维多利亚州的空置税规定会适用于所有澳洲居民以及海外人士。
问:我在哪儿可以找到所购物业的FIRB批文
答:如果是通过我们普亚律师事务所购买澳洲物业的海外人士的话，在没有开发商获得整个项目FIRB预批文的情况下，我们都会在遵循FIRB规定的情况下为我们的海外客户申请FIRB批文，并且在获得FIRB批文之后，都会邮件将批文发给客户。如果阁下是我们的客户，请阁下搜寻或查阅之前我们律师事务所的相关邮件，可以尝试搜索FIRB字样。如果搜索不到的话，阁下可以邮件我们，列明阁下的全名，物业地址及房号，我们律所的档案编号以及阁下的诉求，以便我们把相关文件再次转发给阁下。
问:如果我要把物业卖掉,或者我获得了澳洲永居或公民的身份，还需要申报空置费吗？
答:如果在某一空置年内，阁下卖掉了物业或者物业的产权发生了转移，或者阁下不再是海外人士了，那么阁下就不需要就该物业申报空置费了。但是阁下可能需要通知ATO说明已经卖掉该物业的情况以便ATO记录并撤销阁下的空置费义务记录。通知的方式包括到ATO Land Register取消注册，在空置费申报中选择，或者邮件ATO相关部门进行说明。我们律所也可以替阁下和ATO进行相关说明，具体费用请咨询我们律所工作人员或参阅附件。
问:我已经终止购买或者没有成交，还需要通知ATO吗？
答：如果已经通过我们律师事务所正式终止购买或者最终没有能够成交的客户，则不需要就该物业的事项通知ATO。
问:我需要自己去通知ATO，或者做相关登记，包括申报相关空置费，还是可以委托律师去做？
答:严格上来说，海外购房者根据所申请的FIRB批文的要求，需要在成交后的30天内到相关部门进行成交登记，或者通知ATO。包括每一年的空置费（税）申报（不管是联邦还是维多利亚州的），都属于成交以后的事宜，不属于购房程序当中的一部分，也超出了阁下委托我们律师事务所进行购房程序的服务范围。需要登记或者通知，申报的购房者或者物业持有者有责任及义务自行去登记或者通知，申报。因为每一年房屋是否空置，情况可能会发生变化，因此联邦政府的空置费申报是每一年度在满足规定条件下，都需要去申报的。如果阁下希望委托我们进行相关登记，通知或申报的话，需要重新委托我们，并且支付相应律师费用。详情请咨询我们律所工作人员。
问： 我在哪里可以查到相关空置费的说明 ?
答:阁下可以从ATO的官方网站上获取更多相关空置费及申报的说明或信息。相关空置费的说明请参阅ATO的网站链接：ato.gov.au/vacancyfee

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