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新南威尔士州商业租赁中的零售店铺转让

普亚文宣组

什么是租赁转让？

租赁转让是承租人在租约结束前，将其在店铺中的全部权益转让给另一方（受让人），并且承租人无意在租约中之前回收其权益。我们的客户通常在以下两种情况中将租约转让（让与）：

1. 客户在出售其生意时，买家愿意接受现有租约，而不要求与房东另外签订新租约。

2. 客户在租约结束前，希望提前退出租约，并且已经找到拟受让人（新租户）。

在寻找经营场所时，企业主必须了解零售租赁（retail lease）和其他商业租赁（commercial lease）之间的差异。零售租赁用于允许在物业中进行租约中规定的零售活动，其他商业租赁用于没有零售活动的场所，例如办公室、仓库或工厂。

两种租约中包含的不同条款可能会影响您开展业务的方式，关键在于它们背后的监管框架。新南威尔士州的零售租赁受1994年零售租赁法（Retail Leases Act 1994）及其后续修改法案（例如2017年7月1日开始实行的Retail Leases Amendment (Review) Bill 2016）的约束，而其他商业租赁中缔约方之间可以更自由地进行谈判。

例如：考虑到运行小型生意的承租人和大型零售店铺（如购物中心）的房东之间的不平等的议价能力，“零售租赁法”通过对房东规定更多的义务（包括披露信息等义务）来保护零售租赁的承租人。承租人在与房东谈判时，包括在租赁转让的谈判中，应当利用这些规定来最大化自己的权益。而房东也应注意自己的相关义务，合规合理地处理承租人的要求。

租赁转让步骤

若您计划转让店铺的租约，相关的步骤包括但不限定于：

1. 审查现有租约，以确定是否可以转让租赁。最常见的限制条款为，转让需要取得房东同意和批准并且在某些特定情况下可能无法转让。

租约是房东与承租人之间的关于店铺的租赁协议，租约规定了双方的权利和义务。虽然租约允许租赁转让，但往往会就租赁转让进行相关约定，例如房东在审查拟受让人时将要考虑的因素、租赁转让过程中承租人的权益保护（如：新的保证金安排等事宜）。

我们常常遇到客户已经找到了拟受让人，但按照租约拟受让人的业务情况不符合要求；或者客户希望在租赁转让过程中尽快取回保证金，但现有租约对此约定更有利于房东。因而，我们建议客户在签订租约时，仔细审查租约并寻求专业意见，以充分了解及最大程度规避租约对未来经营或商业计划的不利影响。

2. 准备与店铺信息相关的披露文件（disclosure statement），该文件需要最晚在转让前七天内向房东和拟受让人分别提供。

3. 书面向房东请求转让租约，取得房东的批准。房东通常要求提供关于拟受让人经营的相关信息，往往包括但不限定于其经营范围及业务情况。

房东在收到转让租约的申请后，需在28天内给出同意或拒绝的答复。若在28天内房东没有给出任何答复，而您的转让满足一定条件，则将被视为同意转让租约。因此房东何时“收到”申请来计算这28天，以及您的转让是否满足这些条件非常关键。

在这28天内，房东根据“零售租赁法”第39条有权拒绝转让租约，常见的依据包括但不限于：

1. 拟受让人计划改变目前店铺的零售活动；

2. 拟受让人的财务状况和零售经营技能逊于承租人；

3. 承租人未遵循取得转让同意的相关法定程序。

这些依据在实际操作上并不如字面看起来简单。例如，第二个依据要求对拟受让人的财务状况和零售经营技能进行检测，并与承租人的水平进行比较。在McEvoy Food Company Pty Limited v Miziner and Finch [2016] NSWCATCD 99 (29 December 2016) 一案中，若拟受让人通过了这两项检测，则房东不能依据该条法规拒绝转让租约。

该案的复杂性在于，承租人的财务状况和零售经营技能随着时间发生了变化。在进入租约时，承租人的财务状况和零售经营技能较高，但在承租人申请转让时，承租人原有的3名董事/股东中已有2名已离开公司，并导致承租人此时的财务状况和零售经营技能变差。若该法条的检测的是承租人签订租约时的水平与拟受让人的水平比较，则拟受让人水平较低，房东可以拒绝转让。若该法条检测的是承租人要求转让租约时的水平与拟受让人的水平比较，则拟受让人水平较高，房东不能拒绝转让。判决指出该法条的检测应被理解为后者，因而判定房东无权依据该条法规拒绝转让。

4. 三方签订租赁转让同意契约书（deed of consent to assignment），该契约包括以下条款：

a. 房东确认其同意承租人转让租约。

b. 承租人同意在特定日期将其租赁的全部权益转让给受让人。

c. 受让人同意承担租约的权利和义务，如同其为自受让之日起的原始承租人，这将持续到租约结束（以及任何期权或续约期限结束）。

租约转让同意书约定了房东、承租人、受让人三方在租赁转让相关事宜。

对于一些较为复杂的租赁转让，如涉及生意买卖的情况，我们通常建议客户另行就承租人和受让人在租赁转让中的权利义务进行书面约定，以最大程度地避免租赁转让的拖延、租金或保证金的损失等等情况。

租赁转让的具体步骤、相关文件、注意事项未能在此完全列举，并且未必能适用于特定的非常规的情况，读者需进行具体咨询。

以上仅为法律简介，仅供参考，不构成独立的法律意见，详情请咨询我们律师事务所工作人员。

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